Immobilier

Peut-on regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux ?


Quand un particulier contracte un crédit immobilier pour l’acquisition d’un logement, il est courant qu’une somme complémentaire soit ajoutée pour les travaux. La banque y consent si les travaux sont réalisés par des professionnels.

Elle l'accepte surtout si le taux d'endettement reste raisonnable. Les emprunteurs ne font pas tous ce choix et souscrivent ultérieurement, en plus du crédit immobilier, un crédit travaux. Durant la période de remboursement, le cumul des mensualités peut déstabiliser le budget du ménage. Une solution existe : solliciter un regroupement de crédits. Est-ce envisageable de regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux ? Faisons le point dans cet article.

Est-ce possible de regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux ?
Le regroupement de crédits, connu sous le nom de rachat de crédits ou de restructuration de dettes, consiste à réunir au sein d’un unique prêt ses crédits en cours. Le regroupement de crédits peut être partiel avec la sélection d’une partie des crédits ou total. Sous réserve d’acceptation d’un prêteur, oui, il est tout à fait possible de regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux.

Quel est le fonctionnement d’un regroupement de crédits ?
Regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux est une technique financière simple à mettre en place. Un établissement prêteur propose à l’emprunteur un prêt de substitution avec des modalités et un taux négociés contractuellement. Le prêteur est un nouveau créancier, différent de celui qui détient les dettes à regrouper. Avec le capital prêté, l’établissement financier ou le notaire solde tout ou partie des crédits en cours et/ou des dettes auprès des divers créanciers. L’emprunteur obtient in fine un seul crédit avec une seule mensualité diminuée par rapport aux mensualités cumulées du crédit immobilier et du crédit travaux.

Quels types de dettes peut-on inclure dans un rachat de crédits ?
Pratiquement tous les crédits et dettes, hormis les dettes de jeu et le crédit professionnel, sont éligibles à un regroupement de crédits. A minima deux types de crédits et/ou dettes doivent être regroupés, à savoir :

Un crédit à la consommation comme un prêt personnel, un prêt auto affecté, un prêt travaux affecté, un crédit renouvelable.
Un prêt immobilier classique ou un prêt immobilier hypothécaire.
Un découvert bancaire.
Des dettes fiscales, des dettes de charges courantes, des dettes ménagères, etc.
Quels types de regroupement de crédits existent ?
On dénombre deux types de regroupement de crédits sur le marché :

Le regroupement de crédits à la consommation
Cette opération permet de regrouper des crédits à la consommation et/ou des dettes, voire le solde d’un crédit immobilier s’il représente moins de 60 % du montant total à racheter. Un regroupement de crédits à la consommation ne peut excéder 75 000 €.

Le regroupement de crédits hypothécaire
Cette solution concerne les crédits immobiliers et les crédits à la consommation. Elle se destine aux propriétaires, car un bien immobilier est mis en garantie pour couvrir les risques d’impayés avec une garantie hypothécaire. C’est le type utilisé pour regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux quand la part du crédit immobilier est supérieure à 60 % du montant total à regrouper.

On trouve également sur le marché le rachat de crédit immobilier. Il consiste à faire racheter un seul prêt immobilier avec comme objectif principal de négocier un meilleur taux d’intérêt.

Pourquoi regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux ?
Lorsque les charges d’emprunt deviennent trop importantes par rapport aux revenus, il peut être judicieux de regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux. Cette solution permet de rééquilibrer le budget en réduisant la mensualité. Cette réduction est possible en allongeant la durée de remboursement et en acceptant in fine une hausse du coût global du crédit. Rééchelonner la dette sur une plus longue période permet de diminuer le taux d'endettement. Pour rappel, le HCSF oblige les prêteurs à respecter le seuil de 35 %, soit 1/3 des revenus. Avec un regroupement de crédits, le ménage retrouve de la capacité financière. Son reste à vivre augmente. Avec ce pouvoir d’achat, l’emprunteur peut financer un nouveau projet ou épargner. D’autres objectifs peuvent amener un emprunteur à regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux comme :

Négocier un taux d’intérêt unique plus bas.
Obtenir une somme complémentaire de trésorerie de 15 000 € maximum.
Simplifier la gestion bancaire avec un seul interlocuteur, un seul crédit et un seul prélèvement.
Si l’emprunteur choisit une banque pour son regroupement de crédits, en principe, la domiciliation des revenus n’est pas obligatoire. Seule une ouverture de compte est souhaitée. Toutefois, elle permet d’obtenir des conditions plus favorables.


Combien coûte le regroupement d’un crédit immobilier et d’un crédit travaux ?
Regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux comporte des frais non négligeables. C’est pourquoi il est essentiel d’évaluer la rentabilité de l’opération. Un simulateur en ligne gratuit permet à l’emprunteur d’avoir un aperçu des modalités du regroupement de crédits avec entre autres le TAEG, le montant de la mensualité et le coût du crédit. L’emprunteur va devoir s’acquitter :

Des indemnités de remboursement anticipé ou IRA : pour le crédit immobilier elles sont de 3 % maximum du capital restant dû et pour le crédit travaux aucune indemnité n’est à verser ou au maximum 1 % au-delà de 10 000 €.
Des frais de mainlevée de la précédente garantie hypothécaire qui varie de 0,3 % à 1 % du crédit immobilier racheté.
Des frais de la nouvelle garantie hypothécaire ou de la caution mutuelle qui varie de 1 à 3 % du capital emprunté.
Des frais de dossier et/ou de courtage qui sont en moyenne de 1 % du montant emprunté.
Quelles sont les conditions pour regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux ?
Regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux suppose quelques conditions à remplir par l’emprunteur. Comme pour l’octroi d’un prêt immobilier classique, le prêteur va évaluer le dossier de l’emprunteur. En premier lieu, il s’assure de sa solvabilité et de sa capacité financière. Le taux d’endettement doit être inférieur à 35 % après le rachat. Une situation professionnelle stable et des revenus réguliers sont, en principe, exigés. Un emprunteur en CDI ou dans la fonction publique est un atout. Un TNS va devoir justifier d’au moins trois ans d’activités en présentant ses trois derniers bilans comptables. Les autres conditions sont :

la souscription d’une garantie hypothécaire ou d’un cautionnement ;
l’adhésion à une assurance de prêt immobilier ;
aucun fichage à la Banque de France ou de dossier de surendettement ;
une gestion bancaire correcte sans découvert ou de défauts de paiement récurrents.
À noter que si un regroupement de crédits a déjà été mis en place, un intervalle d’un an minimum entre les deux est demandé.

Pour conclure, oui, on peut regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux. Pour trouver une offre, l’emprunteur fait jouer la concurrence via un comparateur en ligne. Cet outil délivre gratuitement des solutions adaptées à son projet. L’emprunteur n’a plus qu’à les comparer depuis chez lui. Parmi les points d’attention, citons :

Le TAEG (taux annuel effectif global).
La durée du nouveau crédit et son coût global.
Les conditions de la nouvelle assurance.
Une mise en concurrence des offres d’assurance est également préconisée. Depuis 2010, la délégation d’assurance permet de choisir librement un contrat. Si l’emprunteur préfère déléguer sa recherche de regroupement de crédits, il peut mandater un courtier spécialisé. Ce professionnel propose un accompagnement de A à Z, du montage du dossier à la signature du contrat, en passant par sa négociation.

Via Julien Arthapignet (AdN Family)

Si vous aviez un projet d'achat immobilier avant le confinement, tout n'est pas perdu. Vous pouvez profiter de cette période de crise pour faire le point sur votre projet et affiner vos critères. Une période de réflexion afin d'anticiper la sortie du confinement et la reprise de l'activité immobilière.

Profitez de la période de confinement pour revoir ses critères d'achat immobilier : tel est notre conseil à ceux qui souhaitent acheter cette année. Pour l'heure, la majorité des ventes sont bloquées en raison du confinement, les visites impossibles (sauf pour les annonces qui proposent une visite virtuelle) et les signatures de compromis pas toujours possibles... Bref, le secteur connaît une période d'immobilisme en raison de l'arrêt brutal de l'activité mais il redémarrera.

Cette période de confinement a pu rendre certains critères non-négociables à vos yeux : avoir un extérieur pour pouvoir en profiter (jardin, balcon, terrasse), vivre au dernier étage pour ne plus entendre les voisins du dessus, acheter une maison pour ne plus vivre dans un immeuble... ou encore vous éloigner de la ville pour profiter de la verdure.

Suivre l'évolution du marché immobilier
La crise sanitaire sans précédent que nous traversons aura des conséquences sur de nombreux secteurs d'activité : notamment l'emploi ou l'immobilier. Depuis le début du confinement, nous interrogeons les grands acteurs du marché afin de vous apporter les clés pour votre projet immobilier. S'il est difficile de se projeter, et que l'issue de la crise et ses conséquences restent encore nébuleuses, faire le point sur son projet et ses envies peut s'avérer bénéfique.

"Je recherche avant tout un espace extérieur et une maison de plain-pied clé en main. Je scrute les annonces immobilières, bien qu'il n'y en ait pas de nouvelles depuis le début du confinement, et je contacte les agences. Je me renseigne sur les biens à la vente, les quartiers, les travaux à réaliser...", explique Jacqueline, acheteuse dans le sud. "Cette période m'a permis de prendre des décisions : vendre mon bien lorsque le marché repartira et d'arrêter mes critères sur une maison sans travaux avec un grand jardin. Les agents immobiliers que j'ai eus au téléphone se sont montrés très réactifs et très pédagogues. Tout le monde est dans l'attente", poursuit-elle.

"Prenez ce temps pour préparer votre projet immobilier. Un projet immobilier se construit dans la durée, se peaufine", ajoute Christine Fumagalli, la présidente du réseau Orpi. Il est donc essentiel de tirer des enseignements de cette crise. Si une période d'attentisme peut suivre l'immobilisme actuel, le marché repartira : la pierre reste une valeur refuge pour les Français. Le logement est en effet au coeur des préoccupations.

Suivre l'évolution des prix immobiliers
Les acquéreurs se posent la question des prix immobiliers : vont-ils baisser après le confinement ? Réponse de Stéphane Fritz, directeur général du réseau Guy Hoquet :" notre recommandation aux vendeurs est de ne pas forcement baisser les prix. Le marché immobilier repartira".

Le président du réseau Laforêt Yann Jehanno explique que "des biens en vente et dont les prix baissent, ça arrive tous les jours et ce n’est pas nécessairement lié à un épisode de crise. C’est une situation que l’on rencontre ponctuellement durant la commercialisation d’un logement. En 2019, et sur les dizaines de milliers de transactions réalisées par les agences du réseau Laforêt, la différence entre le prix initial et le prix acté représentait 4,6%.". Il est donc trop tôt pour savoir si les prix baisseront.

En conclusion, si vous êtes acquéreur "cette période de pause forcée dans nos diverses activités peut être un moment de réflexion sur ses projets immobiliers. Ainsi, c’est le bon moment pour envisager de concrétiser un achat, une vente ou un déménagement. Une période idéalement pour regarder les annonces de biens immobiliers, affiner ses besoins et les envies quant à son futur chez soi, lister les critères indispensables, faire un point sur ses capacités financières, etc.", conclut Brice Cardi, PDG de L’Adresse.

Suivre l'évolution des taux de prêt immobilier
Une fois les critères définis, ou redéfinis, il vous faudra suivre l'évolution des taux de prêt immobilier ainsi que les conditions d'octroi des banques (notamment en matière d'apport personnel).

Si les délais sont actuellement allongés en raison de la crise, avec des taux toujours très bas, un ajustement à la hausse pourrait être attendu. "Tout dépendra de la durée du confinement", souligne Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. "Il est compliqué de faire des prévisions, il faut être prudent. Les banques se mobilisent pour traiter les demandes en cours et certaines sont opérationnelles", ajoute-t-elle.

Via Julien Arthapignet (AdN Family)

Une étude de CSA pour HomeServe, spécialiste des services pour la maison, montre que 24% des Français aiment énormément leur logement. Parmi eux, 76% considèrent que rien ne leur manque. 21% souhaitent tout de même y investir plus pour l’entretenir.

(BFM Immo) - Pendant ce confinement, les Français ont redécouvert leur logement. Une étude* de CSA pour HomeServe, spécialiste des services pour la maison, réalisée au mois d’avril, montre que 94% des Français interrogés sont restés dans leur logement pendant cette période. Et ils aiment ce qu’ils possèdent. En effet, près de 8 Français sondés sur 10 déclaraient l’aimer beaucoup ou énormément avant le confinement. Un chiffre qui est resté stable après. Les Français qui aiment énormément leur logement sont 76% à considérer que rien ne leur manque.

A l’opposé, 21% de Français n’aiment pas ou moyennement leur logement de confinement et 6% même ne l’aiment pas du tout ou un peu. Le plus souvent, le logement actuel est leur résidence principale. Sans surprise, parmi les Français qui n’aiment pas du tout ou un peu leur logement, l’élément qui leur manque le plus est un espace extérieur (pour 49%), suivi du manque de surface (38%).

Se sentir bien chez soi
Et quitte à vivre chez soi longtemps, autant que l’on s’y sente très bien. Demain, 94% des Français se voient investir tout autant pour 73% d’entre eux, voire plus (21%) dans les postes de dépenses liés à la maison (aménagement, entretien, travaux), au détriment d’autres postes (loisirs, sorties, etc.). “Concernant les 21% des Français qui souhaitent investir davantage, 33% pensent augmenter leur budget pour la maison entre 150 euros et 299 euros par mois, 57% de moins de 150 euros par mois”, précise HomeServe.

Avec le confinement, les Français recherchent davantage à acheter une maison avec jardin
D’ailleurs, le confinement a poussé 24% Français à réaliser des travaux et aménagements. Ainsi, près d’un Français sur deux envisage des travaux pour le second semestre 2020, dont 15% de gros travaux. “Pour 10% des Français, le confinement a été un élément déclencheur de ces projets de travaux. C’est davantage le cas pour les couples avec enfants (15%), ceux qui ont changé de lieu de confinement (26%) et ceux qui vivent en maison individuelle (27%)”, précise l’étude.

19% des Français veulent déménager
Après le confinement, si un peu plus de la moitié des Français ne se voient pas passer plus de temps chez eux à l’avenir, 46% des Français souhaitent encore plus profiter de leur logement. Pour autant, cette période de confinement a donné envie à 19% des Français de déménager. Les 4 critères principaux sont l’espace extérieur (85%), de l’espace (68%), se mettre au vert (55%) et être plus proche de la famille (41%).

*Pour cette enquête, deux sondages ont été réalisés. Une étude a été administrée du 17 au 24 avril 2020, selon un mode de recueil online auprès du panel CSA LINK, avec 1.206 interviews de Français âgés de 18 ans et plus, propriétaires ou locataires de leur résidence principale. Une autre étude avait déjà été réalisée du 20 décembre 2019 au 06 janvier 2020, selon un mode de recueil online auprès du panel CSA LINK, avec 2.206 interviews de Français âgés de 18 ans et plus, propriétaires ou locataires de leur résidence principale.

Via Julien Arthapignet (AdN Family)