Immobilier

Si vous aviez un projet d'achat immobilier avant le confinement, tout n'est pas perdu. Vous pouvez profiter de cette période de crise pour faire le point sur votre projet et affiner vos critères. Une période de réflexion afin d'anticiper la sortie du confinement et la reprise de l'activité immobilière.

Profitez de la période de confinement pour revoir ses critères d'achat immobilier : tel est notre conseil à ceux qui souhaitent acheter cette année. Pour l'heure, la majorité des ventes sont bloquées en raison du confinement, les visites impossibles (sauf pour les annonces qui proposent une visite virtuelle) et les signatures de compromis pas toujours possibles... Bref, le secteur connaît une période d'immobilisme en raison de l'arrêt brutal de l'activité mais il redémarrera.

Cette période de confinement a pu rendre certains critères non-négociables à vos yeux : avoir un extérieur pour pouvoir en profiter (jardin, balcon, terrasse), vivre au dernier étage pour ne plus entendre les voisins du dessus, acheter une maison pour ne plus vivre dans un immeuble... ou encore vous éloigner de la ville pour profiter de la verdure.

Suivre l'évolution du marché immobilier
La crise sanitaire sans précédent que nous traversons aura des conséquences sur de nombreux secteurs d'activité : notamment l'emploi ou l'immobilier. Depuis le début du confinement, nous interrogeons les grands acteurs du marché afin de vous apporter les clés pour votre projet immobilier. S'il est difficile de se projeter, et que l'issue de la crise et ses conséquences restent encore nébuleuses, faire le point sur son projet et ses envies peut s'avérer bénéfique.

"Je recherche avant tout un espace extérieur et une maison de plain-pied clé en main. Je scrute les annonces immobilières, bien qu'il n'y en ait pas de nouvelles depuis le début du confinement, et je contacte les agences. Je me renseigne sur les biens à la vente, les quartiers, les travaux à réaliser...", explique Jacqueline, acheteuse dans le sud. "Cette période m'a permis de prendre des décisions : vendre mon bien lorsque le marché repartira et d'arrêter mes critères sur une maison sans travaux avec un grand jardin. Les agents immobiliers que j'ai eus au téléphone se sont montrés très réactifs et très pédagogues. Tout le monde est dans l'attente", poursuit-elle.

"Prenez ce temps pour préparer votre projet immobilier. Un projet immobilier se construit dans la durée, se peaufine", ajoute Christine Fumagalli, la présidente du réseau Orpi. Il est donc essentiel de tirer des enseignements de cette crise. Si une période d'attentisme peut suivre l'immobilisme actuel, le marché repartira : la pierre reste une valeur refuge pour les Français. Le logement est en effet au coeur des préoccupations.

Suivre l'évolution des prix immobiliers
Les acquéreurs se posent la question des prix immobiliers : vont-ils baisser après le confinement ? Réponse de Stéphane Fritz, directeur général du réseau Guy Hoquet :" notre recommandation aux vendeurs est de ne pas forcement baisser les prix. Le marché immobilier repartira".

Le président du réseau Laforêt Yann Jehanno explique que "des biens en vente et dont les prix baissent, ça arrive tous les jours et ce n’est pas nécessairement lié à un épisode de crise. C’est une situation que l’on rencontre ponctuellement durant la commercialisation d’un logement. En 2019, et sur les dizaines de milliers de transactions réalisées par les agences du réseau Laforêt, la différence entre le prix initial et le prix acté représentait 4,6%.". Il est donc trop tôt pour savoir si les prix baisseront.

En conclusion, si vous êtes acquéreur "cette période de pause forcée dans nos diverses activités peut être un moment de réflexion sur ses projets immobiliers. Ainsi, c’est le bon moment pour envisager de concrétiser un achat, une vente ou un déménagement. Une période idéalement pour regarder les annonces de biens immobiliers, affiner ses besoins et les envies quant à son futur chez soi, lister les critères indispensables, faire un point sur ses capacités financières, etc.", conclut Brice Cardi, PDG de L’Adresse.

Suivre l'évolution des taux de prêt immobilier
Une fois les critères définis, ou redéfinis, il vous faudra suivre l'évolution des taux de prêt immobilier ainsi que les conditions d'octroi des banques (notamment en matière d'apport personnel).

Si les délais sont actuellement allongés en raison de la crise, avec des taux toujours très bas, un ajustement à la hausse pourrait être attendu. "Tout dépendra de la durée du confinement", souligne Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. "Il est compliqué de faire des prévisions, il faut être prudent. Les banques se mobilisent pour traiter les demandes en cours et certaines sont opérationnelles", ajoute-t-elle.

Via Julien Arthapignet (AdN Family)

Au-delà des contraintes déclaratives, des possibles obligations de compensation ou des risques liés au gestionnaire, la location meublée garde des avantages fiscaux indéniables, selon notre experte Céline Mahinc, fondatrice du cabinet Eden Finances.
Que ce soit du meublé géré ou diffus - touristique ou non - les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des prestations de services relevant des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour rappel, il ne faut pas confondre cette activité avec la parahôtellerie qui dépasse la simple jouissance en raison des services fournis (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge, ou réception). Le régime fiscal applicable est alors celui de “louage de services” avec application des règles de droit commun des BIC et de la TVA (déficits imputables sur le revenu global puis sur les revenus de même nature des 6 années suivantes, exigence d’une participation personnelle continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité pour obtenir la qualification d’activité professionnelle…).

Trois régimes fiscaux possibles
Les loueurs en meublé peuvent être imposés selon 3 régimes différents en fonction de leur chiffre d'affaires :

- Le Micro BIC lorsque les recettes sont inférieures à 70.000 euros : les revenus sont imposés après un abattement forfaitaire de 50%. Le loueur en meublé est donc alors dans l'impossibilité de constater un déficit. Si son activité est déficitaire, il doit impérativement opter pour un régime réel (simplifié ou normal) d'imposition. De plus il n’est pas possible de récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition de l'immeuble ou lors de travaux de rénovation en régime micro-entreprise.

- Le régime du réel simplifié : obligatoire pour les loueurs qui ont des recettes annuelles imposables comprises entre 70.000 euros et 238 000 euros. Les contribuables sont tenus de tenir une comptabilité et de conserver l'ensemble des justificatifs liés aux loyers et aux charges du bien en location. Il s'applique, sur option, aux loueurs dont les recettes sont inférieures et qui sont donc en principe soumis au régime micro-BIC. Ce régime implique la déduction sur l’ensemble des recettes de l'intégralité des charges supportées par le loueur pour leur montant réel (intérêts d'emprunt, taxes…), à condition d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif du bilan, et permet la possibilité d'amortissement de la valeur d'acquisition de l'immeuble (hors valeur du foncier).

- Le régime réel normal : obligatoire pour celui qui réalise des recettes annuelles imposables supérieures à 238.000 euros par an. Comme le régime réel simplifié, il autorise la déduction des recettes de l'intégralité des charges engendrées par l'activité.

Pour ces 2 derniers régimes comptables, l’amortissement d’une partie de la valeur du bien va matérialiser, “artificiellement”, des charges qui viendront minorer les recettes imposables : le loueur meublé, au régime réel simplifié ou normal, permet de générer des recettes non imposables sur une longue période !

Attention toutefois, dans le cadre d’une location “par intermittence” (tel est le cas du meublé touristique par exemple), l’amortissement se calcule au prorata temporis des jours effectifs de location… pas sûr qu’il ne soit pas plus efficace d’être alors au régime micro BIC !

L’option des différents statuts d’exploitation
Les avantages liés au choix du statut d’exploitation - loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) - induisent des différences et ouvrent notamment la possibilité de cotisations au régime de retraite par exemple.

Par ailleurs, cette option de statut ouvre également des avantages fiscaux. Pour l’un (LMNP), le déficit est imputable seulement sur les BIC non professionnels tirés de la même activité (recettes locatives) réalisés la même année ou les 10 années suivantes ; alors que pour l’autre (LMP), les déficits provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre professionnel sont imputables sur le revenu global (sans limitation de montant) de l'année ou des 6 années suivantes. Et les avantages ne s’arrêtent pas là.

Une situation fiscale avantageuse ?
Dans le cadre du LMNP, c’est le régime des plus-values réalisées par les particuliers qui s’applique au taux proportionnel de 19% augmenté des prélèvements sociaux (PS) de 17,2% après que les plus-values ont été diminuées par un abattement progressif. En effet, la plus-value brute dégagée fait l’objet d’un abattement par année de détention du bien cédé au-delà de la cinquième année. En pratique, cet abattement conduit à exonérer la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien détenu depuis plus de 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu et détenu depuis plus de 30 ans pour une exonération totale (IR + PS). Etant précisé que cette réduction est cumulable avec les abattements de droit commun (décote liée à une éventuelle réserve d’usufruit, abattement de 100.000 euros applicable en ligne directe ou de 31.865 euros pour les petits-enfants). Vous l’aurez compris : de façon inédite, le régime du LMNP permet de bénéficier de l’amortissement d’une partie de la valeur du bien pendant “sa vie locative”, et de bénéficier également de l’imposition des plus-values du particulier en cas de mutation (et non pas l’imposition sur la valeur comptable !).

Le LMP n’est pas moins avantageux puisqu’il permet de bénéficier du régime des plus-values de cession professionnelles pour les immeubles donnés en location meublée et inscrits à l’actif du bilan. De plus, et sous certaines conditions très restrictives, l’activité de location de locaux d’habitation meublés peut bénéficier d’exonération de taxation à l’IFI.


A noter qu’en droit privé, la location meublée n’est pas une activité commerciale : il s’agit d’une activité civile. Seule la loi fiscale la considère comme commerciale et impose le résultat de la location dans la catégorie des BIC. La loi de finances pour 2017 avait intégré la location meublée dans la liste des activités commerciales éligibles au pacte Dutreil. Mais depuis le 11 octobre 2018, l’administration fiscale a retiré l’intégralité de ses commentaires relatifs à l’ancien ISF, ce qui signifie que la doctrine qui en découlait n’est plus opposable aux services fiscaux. Il ne semble donc plus possible de transmettre une telle activité en bénéficiant du régime Dutreil.

Ce tour d’horizon complet sur le loueur meublé - géré ou diffus, touristique ou non - nous a permis d’établir un état des lieux des points d’attention. Cette détention immobilière, où l’investissement doit être réfléchi, reste avantageuse : oui à l’alternative des différents types de locations (meublée de moyenne durée, longue durée, bail mobilité) pour optimiser le rendement ou pour éviter au maximum les vacances locatives. Et oui à l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! car l’adage ne faiblit pas : outre la valorisation du bien et la réalité de la demande locative, cela permet de s’adapter à la réglementation et ainsi minimiser les frais liés à la “conversion”. Le loueur meublé reste un investissement à horizon long terme bénéficiant - pour l’instant - d’un régime fiscal avantageux.

Via Julien Arthapignet (AdN Family)

Si vous êtes confiné dans une grande ville et que vous avez la chance d'avoir un balcon et quelques fleurs, voici nos conseils pour choisir les plantes les mieux adapter à votre espace extérieur ainsi qu’à vos besoins.

Des plantes d'extérieur pour donner du charme à votre balcon

En ville, les espaces extérieurs se font rares. Mais si vous avez la chance de disposer d’une terrasse ou même d’un balcon, autant l’exploiter au mieux.

Parce que les plantes attirent les énergies positives, rendent heureux et détoxifient les logements, pourquoi ne pas en mettre partout chez vous ? De véritables collectionneurs installent des pots de fleurs et des plantes partout chez eux ou sur leur balcon.

Prendre en compte l’exposition de votre balcon ou de votre terrasse
Si votre balcon est exposé sud, il est baigné par le soleil du matin au soir. Une très bonne chose pour les plantes mais veillez à choisir des variétés qui supportent la chaleur. Pour un balcon parfumé, tournez-vous vers la lavande ou le jasmin étoilé. Si vous êtes plutôt plantes vertes, choisissez du bambou, des succulentes ou encore des yuccas.

L’avantage avec ces plantes, c’est qu’elles sont résistantes et demandent peu d’entretien. Un balcon orienté nord bénéfice que de très peu de soleil, quelques heures le matin tout au mieux. Il vous faut donc choisir des plantes qui n’ont pas besoin de beaucoup de soleil mais qui sont également résistantes au froid et à l’humidité.

De la couleur sur votre balcon
Adoptez les yeux fermés quelques brins de muguet, du chèvrefeuille ou du jasmin d’hiver. Ces plantes apporteront de la couleur et une douce odeur à votre balcon. Enfin, si votre balcon est exposé est ou ouest, c’est qu’il est à la fois à l’ombre et au soleil, en fonction des moments de la journée.

Vous devez donc opter pour des plantes qui supportent l’exposition au soleil, tout en résistant au froid et à l’humidité. Les tulipes, fuchsia, arum, hortensias ou jacinthes sont parfaits pour apporter de la couleur à votre balcon, sans demander trop d’entretien.

Un balcon fleuri toute l’année
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, il est tout à fait possible d’avoir un balcon fleuri toute l’année et pas uniquement au printemps et en été ! Il suffit juste de se tourner vers les bonnes variétés de plantes. Pour avoir de jolies fleurs sur votre balcon en automne, privilégiez les espèces qui ont une floraison longue.

Généralement, elle commence à la fin du printemps et s’achève en octobre. Les dahlias et les cannas existent dans de nombreuses teintes chatoyantes. Les potentilles, quant à elles, ont de magnifiques petites fleurs jaunes. Plus rares sont les fleurs qui bravent l’hiver mais elles existent bel et bien !

Les hellébores, aussi appelées roses de Noël, illuminent les fêtes de fin d’année avec leurs fleurs blanches, jaunes, oranges ou même pourpre. Le perce-neige, comme son nom l’indique, s’épanouit quand les températures chutent. Il fleurit en janvier et en février. On aime aussi beaucoup le jasmin d’hiver dont les fleurs jaunes apportent un peu de lumière au cœur de l’hiver.

Les plantes aromatiques
Vous pouvez également cultiver des plantes aromatiques sur votre balcon. Par exemple avec un potager connecté comme Home Potager que nous avions rencontré lors de la Foire de Paris. Cette solution est parfaitement adaptée aux petites surfaces en ville. Quel plaisir d’avoir juste à ouvrir sa fenêtre et à piocher sur son balcon quelques herbes aromatiques pour agrémenter ses bons petits plats ! Et en plus d’être délicieuses, elles sentent très bon.

Vous pouvez planter dans le même pot des plantes qui ont des besoins similaires en lumière, eau et chaleur. Cela facilitera l’entretien et leur permettra de pousser au mieux. Par exemple, vous pouvez planter ensemble de la menthe de la ciboulette et du persil. Placez-les essuie dans un endroit ombragé, frais et arrosez-les régulièrement. En revanche, la sauge, le thym et le romarin aiment la chaleur donc exposez-les plein sud pour qu’elles profitent du soleil.

Via Julien Arthapignet (AdN Family)