Immobilier

Acheter un appartement dans une résidence senior ou une chambre dans une Ehpad, c'est possible. Bien que de nature différente, ces deux investissements offrent généralement une rentabilité attractive. Mais des précautions s'imposent.

L'investissement dans des résidences seniors avec services ou desEhpad (établissements d'hébergement de personnes âgées dépendantes) permet de se procurer des revenus complémentaires, souvent bien utiles à la retraite. Dans le premier cas, les investisseurs achètent un appartement meublé (entre 120.000 et 300.000 € en moyenne), le plus souvent au prix du marché immobilier neuf local. Dans le deuxième cas, ils acquièrent une chambre de 15 à 25 m² dans une maison de retraite médicalisée (entre 100.000 et 200.000 € en moyenne, et jusqu'à 350.000 € à Paris). Bien que de nature différente, ces investissements permettent aux acquéreurs de se placer sous le régime de la location meublée (loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel), avec à la clé des avantages fiscaux: déduction des charges, amortissement du bien… Il est aussi possible d'opter pour le régime Censi-Bouvard qui permet d'obtenir le remboursement de la TVA et une réduction d'impôt de 11 % du prix (dans la limite de 300.000 €). Dans ce cas, la gestion par bail commercial d'une durée minimale de 9 ans est confiée à l'exploitant de la résidence.

Parce que les loyers sont élevés, ces deux types d'investissement offrent généralement une rentabilité attractive: de 3,5 à 4,3 % brut en moyenne pour les résidences seniors et entre 4,4 et 5 % pour les Ehpad.

Bien choisir l'opérateur

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La mort dans l'âme, les agents immobiliers communiquent désormais leurs données pour alimenter les Observatoires des loyers prévus dans le cadre de la loi Alur de Cécile Duflot. Il faut dire qu'ils y sont obligés par la loi.

Alors qu'ils y étaient initialement farouchement opposés, les agents immobiliers vont finalement coopérer avec les pouvoirs publics pour alimenter les différents Observatoires des loyers en France. Ceux-ci serviront de base de calcul pour la mesure relative à l'encadrement des loyers intégrée dans la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) qui vient d'être définitivement votée au Parlement.

Une opposition de principe

En 2013, les principales fédérations de la profession, la Fnaim en tête, avaient indiqué publiquement qu'elles ne feraient pas remonter leurs statistiques pour alimenter ces Observatoires, car elles jugeaient la loi Alur portée par la ministre du Logement Cécile Duflot injuste dans sa globalité.

Une posture de négociation qui leur a en partie permis d'obtenir un recul du gouvernement sur la garantie universelle des loyers (GUL) et le plafonnement des honoraires de location. En revanche l'encadrement des loyers est resté, à leur grand dam, inchangé sur le fond. Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) explique d'ailleurs à qui veut l'entendre que "ce n'est pas cette mesure d'encadrement qui donnera davantage de logements aux français ".

Les agents immobiliers respecteront la loi

Faisant fis de cette déception, les agents immobiliers font donc désormais remonter leurs données. Il faut dire qu'ils y sont contraints par la loi Alur. "Nous avons l'obligation d'alimenter les observatoires donc nous allons le faire", a déclaré Jean François Buet ce lundi lors d'une conférence de presse. Avant d'ajouter de manière pragmatique que malgré les divergences, "il n'est pas question de demander à mes adhérents de se mettre hors-la-loi".

4,6 millions de locations concernées

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Un décret du 18 novembre, publié ce matin au Journal officiel, autorise les organismes HLM à vendre des logements à des particuliers qui souhaitent profiter du dispositif Duflot.

Le dispositif Duflot, du nom de la ministre du Logement, a pris le relais du Scellier au 1er janvier 2013. Comme son prédécesseur, il permet de profiter d’une réduction d’impôt, actuellement de 18% du montant de l’acquisition, sous réserve de respecter certaines conditions. Il se distingue du Scellier par le renforcement des critères sociaux et environnementaux.

Ces derniers mois, plusieurs études (1) ont toutefois montré une certaine frilosité des investisseurs à réaliser des investissements dans le cadre de ce dispositif. Le décret paru aujourd’hui au Journal officiel (2) élargit légèrement le champ des possibilités des investisseurs. Il autorise les organismes HLM à commercialiser des logements neufs éligibles au Duflot à des particuliers, mais dans un cadre précis. Les acquéreurs doivent s'engager à louer le bien dans le cadre du dispositif d'incitation fiscale et donc se plier à l’ensemble des exigences du Duflot, y compris les plafonds de loyers et de ressources du locataire.

De nouveaux vendeurs potentiels

A partir de demain, jeudi 21 novembre, les particuliers souhaitant profiter du dispositif Duflot peuvent ainsi faire l’acquisition d’un logement auprès de nouveaux acteurs, les organismes HLM, au lieu de s’adresser aux habituels promoteurs. Du côté de l’organisme HLM, ce décret permet par exemple de lancer la construction d’un immeuble en prévoyant la mixité sociale : une partie louée en tant que bailleur, l’autre cédée à des acquéreurs visant la réduction fiscale « Duflot ».

L’immobilier reste une valeur sûre, selon un baromètre Cerenicimo qui s’est penché sur le comportement des Français en matière d'investissement.

Le support d’investissement privilégié par les Français pour se protéger de l’inflation reste l'immobilier, selon un baromètre Ifop* pour Cerenicimo. C'est ce qu'estiment 40 % des personnes interrogées, comme en 2013. La pierre est aussi un moyen de se prémunir des hausses d’impôt, pour 28 % des Français, soit un peu moins que le livret d’épargne, qui accuse lui un fort repli (31 % contre 40 % en 2013). Au contraire, l’assurance vie (20 % contre 16 % en 2013) et la Bourse (9 % contre 4 %) reprennent des couleurs.

Une valeur rassurante

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Un placement rentable permet à l’investisseur de s’enrichir au moment où il décide de récupérer son argent. Cette première définition introduit d’ores et déjà la notion d’horizon de placement et donc de risque. Pour savoir si un placement est rentable, il est nécessaire d’en connaître tous les aspects.

Ainsi, par exemple, si l’on me disait : « je peux vous proposer un placement rentable puisqu’il rapporte environ 3 % par an ! » Je répondrais : « très bien, mais quels sont les frais et la fiscalité ? » Après déduction des frais d’entrée (4 %), de gestion (0,75 %) ainsi que de la fiscalité (45,5 % au titre de l’impôt sur le revenu - tranche marginale à 30 % - majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %), il s’avère que le rendement tombe à 1,55 %, soit à peine plus que le livret A (1,25 %).

Cet exemple montre combien il est important de prendre en considération tous les éléments qui constituent un investissement : horizon de placement, niveau de risque et disponibilité bien sur, mais aussi la performance globale (revenus et plus value) nette de frais et d’impôt.

De ce point de vue, le dispositif Duflot améliore la rentabilité. En l’espèce, le rendement net de frais - de l’ordre de 3 % - est majoré de 2 points pendant les neuf premières années, ce qui porte le rendement à 5 % sur cette même période. L’investisseur bénéficie en effet d’une réduction d’impôt de 18 % étalée sur neuf ans.

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