Immobilier

IMMOBILIER - Une partie de la loi Duflot est (enfin) prête à être appliquée. Les frais d'agence pourraient baisser de près de moitié pour les locataires.

L'INFO. Plus de cinq mois après son adoption, la loi Alur attend toujours d'être appliquée. Mais cette fois, le gouvernement semble être prêt à faire un premier pas pour mettre en exécution la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Duflot. Soumis mercredi au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le décret d'application concernant les honoraires des agents immobiliers facturés au locataire est désormais prêt.

L'objectif est de réduire de moitié les frais facturés au locataire. Le gouvernement va donc instaurer un plafond qui n’excédera pas 15 euros le mètre carré à Paris, 11 euros en zone rurale. Dans certains cas, les frais d'agences atteignent des sommets, comme pour Pauline, 26 ans : "J'ai payé 645 euros de frais pour un 25 mètres carrés à Paris, c'est beaucoup trop. C'est plus d'un mois de loyer", explique la jeune fille.

Plusieurs centaines d'euros d'économies. Si le décret est publié tel quel, ces frais s'élèveront au maximum, à Paris, à 375 euros pour un studio de 25 m2, contre l'équivalent d'un loyer, soit 605 euros pour cette surface si l'on se base sur le loyer moyen acquitté à la relocation d'un logement en 2013 : 24,1 euros/m2, selon les chiffres de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).

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"Travail bâclé", "résultats parfois fantaisistes"… La dernière enquête de 60 millions de consommateurs n'est pas vraiment tendre avec les professionnels des diagnostics de performance énergétique. Sur la base d'un comparatif sur cinq logements, la revue passe au crible leurs carences, concluant à un manque de compétences global. Les représentants des diagnostiqueurs répondent.

Dans une enquête parue il y a quelques jours, le magazine 60 millions de consommateurs – qui dépend de l'Institut national de la consommation (INC) - épingle, une nouvelle fois, les diagnostiqueurs de performance énergétique, dénonçant la "piètre qualité" des DPE qu'ils réalisent. En 2009, une première étude avait en effet conclu à un constat comparable. Mais depuis, la réforme du DPE est entrée en vigueur (juin 2013), conduisant à améliorer le dispositif via des formations mieux adaptées, un agrément des logiciels de calculs ou encore l'intégration d'une fiche technique du bien…

"Où est cette fiche technique, qui doit être obligatoirement annexée au DPE?", s'interroge Bruno Dumont Saint-Priest, délégué général de la Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier (Fidi). Il semble que 60 millions de consommateurs n'ait pas transmis ces annexes. "Les éléments qui participent à la transparence n'ont pas été utilisés par les enquêteurs", déplore-t-il. De même, "quid de l'expert dont les résultats servent de référence", ajoute-t-il. Un point qui fait aussi bondir la Chambre des Diagnostiqueurs immobiliers de la Fnaim : "Il n'existe pas de statut d'expert dans ce domaine au titre de la réglementation". En effet, "chaque logement a au préalable été soigneusement évalué par un expert", indique la revue. "Notre groupe de travail s'interroge que la qualité autoproclamée d'expert pour le référent de 60 millions de consommateurs (…)", martèle la CDI.

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Orpi publie ses "chiffres de l'extrême" : "où le m2 est-il le plus cher ? Les très petites surfaces sont-elles l’apanage de la région parisienne ?". Des questions auxquelles le réseau de 1 250 agences en France tente de répondre via les observations de son activité immobilière des quatre premiers mois de l'année.

Parmi les constats relevés par Orpi, "la Côte d’Azur fait toujours rêver les Français et les prix du m2 le prouvent puisqu’après Paris, c’est dans les Alpes-Maritimes et le Var qu’ils sont les plus élevés : 5 256 euros pour une maison à Cannes, 4 595 euros pour un appartement à Six Fours les Plages. Les disparités de surfaces sont aussi très marquées en Paca : 800 m2 pour une maison à vendre et 200 m2 pour un appartement à louer à Nice, contre 30 m2 pour une maison à louer à Bandol".

Ou encore que la côte atlantique connaît les plus forts écarts de prix : "Le Croisic et Pornichet sont les villes où le prix moyen est le plus cher à la vente : respectivement 698 286 euros pour une maison et 320 456 euros pour un appartement.

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Les SCPI Duflot ont deux composantes. En tant que SCPI, d'abord, il s'agit d'un placement immobilier où la société de gestion gère l'ensemble du patrimoine qu'elle a acquis. Adossée à la loi Duflot, ce même véhicule ajoute un avantage fiscal. Faute de temps et d'expérience, l'épargnant trouvera dans ces véhicules spécifiques une réponse simple et facile à sa problématique fiscale et patrimoniale.

Investir dans une SCPI

Investir dans une SCPI s'apprécie selon 2 aspects. Par rapport à la détention en direct d'un bien immobilier, celui qui achète des parts bénéficie d'un réel allègement de ses contraintes. Il n'a pas à rechercher et choisir un immeuble puis à réaliser d'éventuels travaux pour le mettre en conformité avec les dernières exigences techniques ou règlementaires. Autre souci écarté, le particulier ne gère pas sa relation avec son locataire. La SCPI se charge de le trouver, de vérifier sa solvabilité et d'encaisser les loyers. On ne le soulignera jamais assez, mais les nouvelles exigences qui pèsent sur les propriétaires avec la loi « Alur » plaident de plus en plus en faveur d'une délégation de la gestion immobilière. Au delà du fait qu'une société de gestion spécialisée est bien mieux armée pour défendre les intérêts des associés, elle est aussi parfaitement au courant des évolutions législatives, des conditions du marché locatif et de l'investissement. Ce qui n'est pas forcément le cas, faute de temps ou d'expérience des propriétaires bailleurs !

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Dans le cadre d'une copropriété, il peut être intéressant d'acquérir une partie commune dans le but d'agrandir son bien immobilier. Le point sur les démarches à effectuer pour acheter.

Intérêt d'acheter une partie commune

Lorsqu'on possède un bien immobilier au sein d'une copropriété, il peut être judicieux de faire l'acquisition d'une partie commune : palier, loge de concierge, couloir, ancien local à vélo ou toilettes communes... Selon la configuration, cela pourra permettre d'agrandir la superficie de son propre logement en lui ajoutant la surface de la partie nouvellement acquise. Mais un local réduit peut aussi créer un espace de rangement, rattaché à un logement : ceci augmentera sa valeur immobilière ou locative.

Accord du syndicat des copropriétaires

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(lerevenu.com) - À partir du 1er mars 2014 et jusqu'au 29 février 2016, les frais de notaire et, plus précisément, les droits de mutation dus lors de l'acte de vente ou d'usufruit d'un bien immobilier, vont augmenter de 0,7% et passer de 3,8 à 4,5% du prix de vente. Il s'agit exactement de la taxe départementale de publicité foncière dont la modification du taux va compenser la baisse des versements de l'État aux collectivités territoriales et la hausse de leurs dépenses sociales (revenu de solidarité active, allocation personnalisée d'autonomie?) 

Cette augmentation du taux ne s'applique pas d'office. La loi de finances 2014 autorise le Conseil général dans chaque département à la voter ou non. 

Selon le courtier Empruntis, aujourd'hui, seuls quelques départements ont décidé de ne pas appliquer cette hausse. Il s'agit de l'Indre, de l'Isère, de la Mayenne, du Morbihan, de Paris, des Yvelines et de la Vienne.

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Les prévisions du médiateur du monde économique, Xerfi, pour l’un des acteurs financier du marché, meilleur taux, augure une stagnation des volumes des transactions grâce au maintien des taux de crédit pour l’immobilier à un niveau assez faible.

Le bilan du marché immobilier 2013 fait apparaître des prix en légère baissent et un investissement peu probant des acheteurs. Heureusement, malgré le climat économique et social difficile les acquéreurs ont montrés de l’intérêt puisque les ventes ne sont pas restées nulles !

Monsieur Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision chez XERFI commente : « ainsi, nous anticipons un volume de 650 000 à 680 000 transactions, en recul de 3 % par rapport à 2012 » ce qui explique que les prix de l’immobilier aient légèrement régressé sans s’effondrer.

Le bilan de 2013 :Les investissements locatifs en chute libre dans le neuf… :

Sandrine Allonier, précise : « Aujourd’hui, ils ne sont que 16 % à privilégier un achat dans le neuf, contre près de 40 % en 2011… ». Le courtier a constaté une chute de 46 % sur 2 ans des investissements locatifs. Ainsi, les investisseurs représentent  moins de 10 % des demandes de crédit en immobilier cette année par rapport au 14,5 % constaté en 2011.

Les résidences secondaires suivent la même courbe : La fiscalité immobilière concernant les plus-values sur les ventes de résidences secondaires qui restent à l’étude pour le projet de loi de finance 2014 a fortement entaché le volume des acquisitions de ce type de biens. Meilleur taux a constaté une courbe descendante de près de 25 % en un an. Les Parisiens qui représentent la proportion la plus élevée des acquéreurs de résidence secondaires ont  vu le taux baisser de 4 points cette dernière année. 

Qu’en est-il du neuf ? Si Cécile Duflot a essayé de booster les ventes en proposant un projet de loi, la Fédération des promoteurs immobiliers tire « la sonnette d’alarme ». Près de 18 % de mise en chantier restent en péril. Et les investisseurs sont restés sourds à la nouvelle loi Duflot. 

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1 – Les prix dans l'ancien sont en baisse de 1,7 % sur un an

Comparés à l’année dernière, les prix de vente des logements ont chuté de 1,7 %. Les maisons encaissent une baisse un peu plus prononcée (-2 %) que les appartements (-1,2 %). Mais « les indicateurs avancés, dont la fiabilité s’améliore régulièrement, laissent entendre une légère hausse entre juin et août », précisent les Notaires de France dans leur note de conjoncture publiée le 16 juillet 2014. 

2 – Les ventes d'immobilier ancien progressent de 12 % sur un an

Avec la baisse des prix, les ventes reprennent. Les Notaires enregistrent une hausse de 12 % sur un an. Soit 740 000 transactions entre mars 2013 et mars 2014. Une reprise un peu moins forte en Ile-de-France (+9 %).

3- La durée de détention atteint un record

Avec 10 ans et demi de détention en moyenne pour les appartements et 12 pour les maisons, on assiste à des taux de détention record en province. Ce sont les plus hauts depuis 10 ans « et supérieurs de près de 2 ans à ce qu’ils étaient il y a cinq ou six ans », soulignent les Notaires. Un chiffre qui reflète l’attentisme du marché, malgré une volonté de vendre, notamment de la part des propriétaires de résidences secondaires.

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« Un moment particulièrement critique pour la profession des promoteurs ». C‘est ainsi que François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), a caractérisé la conjoncture actuelle. Il faut dire que les promoteurs prévoient désormais 65 000 à 70 000 ventes cette année (contre 75 120 unités en 2013 et 110 473 en 2010) et plaident donc, logiquement, pour que des mesures fortes soient prises rapidement pour restaurer la confiance des ménages français, pour relancer la construction (libération de foncier, simplification, articulation entre politique de l’Etat et politiques de développement urbain à l’échelle des territoires, voir le détail en cliquant ici).

La ministre du Logement et de l’Egalité des territoires, Sylvia Pinel, a clôturé ce 44ème congrès, reconnaissant « qu’il s’agit d’une crise violente, profonde et installée » et appelant, pour la combattre, à ce que tous les acteur – Etat, collectivités locales, investisseurs, bailleurs, promoteurs – avancent de concert. « Vous demandez au gouvernement de prendre à bras le corps ce secteur. C’est bien notre intention », a-t-elle promis aux promoteurs. « Nous avons fait du logement une priorité. Nous nous employons quotidiennement à restaurer la confiance ». La ministre a indiqué clairement que l’encadrement des loyers ne serait effectif, dans un premier temps, qu’en région parisienne qui est la seule région à disposer d’un observatoire opérationnel. De manière plus générale, elle a estimé que la restauration de la confiance passait, pour le gouvernement, par le pacte de responsabilité.

50 mesures dévoilées le 25 juin

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1. Choisir entre location nue ou meublée, la résidence principale ou le saisonnier, etc.

La plupart des locations disponibles sur le marché locatif privé sont des locations au titre de résidence principale en non meublée. En fonction de la localisation de votre bien ou de sa taille, vous pouvez étudier le marché de la location saisonnière ou celui de la location meublée. Chacun de ces types de location possède des avantages et des inconvénients. Les régimes fiscaux ne sont pas forcément les mêmes, les règles de fonctionnement avec le locataire non plus.

Il est préférable de s’interroger dès la 1ère mise en location sur ce genre d’élément car il peut être long et difficile de passer de l’un à l’autre. Par exemple, si vous louez en location nue à l’année, vous êtes obligé de partir sur un bail de 3 ans renouvelable automatiquement. Vous serez obligé d’attendre le départ de vos locataires pour pouvoir proposer un autre type de logement à d’autres locataires. Cela peut donc être très long. Vous ne pourrez pas demander à votre locataire de partir pour modifier l’usage de votre bien, sauf dans certains cas précis (congé pour vente ou pour une occupation à titre personnel).

D’autres options ne sont pas à exclure. Par exemple, pour les maisons ou les grands appartements, étudiez la possibilité de louer en colocation. La loi ALUR a amélioré les statuts pour ce type de location et cela peut vous permettre de louer plus cher votre bien immobilier qu’en le louant qu’à un seul ménage.

2. Mettre en valeur l’appartement ou la maison

Pour trouver plus facilement un locataire et surtout pour pouvoir demander un loyer plus important, vous avez tout intérêt à prendre le plus grand soin de votre logement.

Faites les travaux nécessaires pour que tout soit en bon état, installer des équipements ou des rangements utiles, etc. Certains éléments créent vraiment la différence avec les autres biens qui sont à louer dans votre ville. En vous démarquant, vous mettez toutes les chances de votre côté d’avoir beaucoup de demande pour votre location et vous pourrez ainsi placer votre loyer dans la fourchette haute du marché sans que cela ne joue sur la vacance locative.

Par rapport à la valeur du logement, faire un peu de bricolage ou de décoration ne coûte que très peu mais cela peut vous permettre d’augmenter de manière significative la rentabilité de votre placement.

Pour ceux qui ont un logement à louer dans un secteur géographique où il y a beaucoup d’offre locative par rapport à la demande, c’est l’une des manières d’attirer des locataires chez vous plutôt que chez le voisin et cela sans devoir trop baisser le loyer pour proposer le meilleur rapport/qualité prix.

Le home staging a le vent en poupe pour vendre plus facilement un appartement ou une maison en le valorisant au maximum de son potentiel. Même si peu de monde en parle, cela peut également avoir un impact net lors d’une mise en location. Un investissement en temps et en argent qui sera vite rentabilisé.

3. Faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

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On pense souvent à vendre son bien immobilier en viager, pour ne pas demander d’aide financière à ses enfants. Ce qui peut être tout à fait compréhensible ! Mais il est recommandé de les avertir, quand on a le projet de vendre son bien en viager, pour éviter tout problème. Est-il possible de vendre son bien immobilier en viager à ses enfants ? Quels sont les recours des héritiers pour annuler la vente ? Comment cela se passe-t-il si le bien à vendre en viager est en indivision ?

Vente en viager : les recours des héritiers pour annuler la vente

Il est possible, pour les enfants, de demander l’annulation de la vente :

• S’ils apportent la preuve que leur parent, au moment de la vente, était déjà atteint de la maladie dont il est décédé. Le contrat de vente en viager est lié à l’espérance de vie du vendeur, cela ne doit pas être compromis dès le début.
• Si le prix de vente était largement inférieur à la valeur vénale du bien. Dans ce cas de figure, on peut considérer la vente comme une donation déguisée.

La contestation du prix peut bien sûr venir du fisc, alors fondée à procéder à un redressement (pour insuffisance des frais de mutation), mais aussi des ayant-droits qui devront alors tenter de prouver que le prix est notoirement insuffisant (action en rescision pour lésion de 7/ 12èmes).

Pour éviter ce type de problème, il est recommandé de préciser dans l’acte de vente les modalités de calcul de la rente et du bouquet. Si le vendeur a baissé son prix de vente sciemment, pour trouver rapidement preneur, il faut que cela soit précisé également.

Viager : les enfants peuvent-ils acheter le bien immobilier de leur parent ?

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Dans une conjoncture particulièrement difficile pour les agents immobiliers, qu’ils soient transactionnaires ou administrateurs de biens, beaucoup redoutent une progression menaçante des transactions réalisées entre particuliers.

Qu’en est-il réellement ?

Ce débat est source de querelles permanentes et stériles entre  les prophéties anxiogènes  de ceux qui affichent des positions inquiétantes de 45%, voire 50% de transactions réalisées sans le concours d’un professionnel, et ceux qui annoncent une progression constante des parts de marché détenues par les professionnels.

Une première réflexion s’impose. Comment peut on rester dans le flou sur un tel sujet, alors que tous les actes immobiliers sont authentifiés par les notaires, officiers publics, qu’ils génèrent des droits d’enregistrement perçus par l’administration fiscale, et que les honoraires d’agences sont clairement identifiés dans les actes de ventes.

Ces chiffres souvent contradictoires repris par la presse, perturbent le raisonnement du lecteur et fragilise l’image que les particuliers se font du professionnel immobilier.

Comme  Jean Jacques Bourdin sur BFM je suis tenté de dire « les français doivent savoir ».

Pourquoi cette omerta sur les chiffres de l’immobilier alors que dans le secteur automobile, le comité des constructeurs français d’automobiles affiche clairement le taux de pénétration par marque et par modèle.  Ces statistiques incontestables reprises dans les medias permettent au consommateur d’apprécier le positionnement  de chaque marque, et aux constructeurs automobiles de bâtir les stratégies commerciales leur permettant d’être compétitifs sur un marché très concurrentiel.

A ceux qui s’interrogent sur le positionnement réel des professionnels de l’immobilier, je propose quelques calculs très simples à la portée d’un enfant de 10 ans.

Si l’on considère pour l’année 2012 :

-        le volume de ventes de logements anciens          704 000 (source CGEDD) qui est repris chaque année dans les conférences de presse du Conseil Supérieur du Notariat et de la Fnaim

-       le nombre d’agences immobilières recensées        27 000  contre 33 635  en 2007 (source SeLoger)

-       la répartition des parts de marché – (source service de presse du C.S.N. avril 2012)

Un premier constat s’impose : les agents immobiliers réalisent environ  430000  transactions (hors locaux professionnels, terrain à bâtir, logements neufs) soit 16 transactions annuelles par agence.

Les notaires négociateurs (environ 1 500 à 2 000 notaires sur 9389 notaires), qui interviennent principalement de manière accessoires, et plutôt en milieu rural (4% du chiffre d’affaires du notariat) dans le cadre des successions, donations, partages, réalisent  environ 45 000 transactions.

Le marché de Particulier à Particulier, soit par le biais de sites tels le Bon Coin ou Particulier à Particulier, soit par relations représente par déductions environ  240 000 transactions qui échappent aux professionnels, soit un potentiel de Chiffre d’affaires de l’ordre de 1,8 milliards d’Euros.

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Les frais de mutation des achats immobiliers subiront dès mars, une augmentation de 0,7 %. La TVA des émoluments des notaires, elle, est passée à 20 %.

L'info a été presque intimiste. Le texte de loi entrera en application le 1er mars. Les frais de notaire augmenteront de 0,7 % en 2014. Ils représentent aujourd'hui aux alentours de 7 % du prix d'achat. L'annonce peu connue du grand public en fin d'année 2012, n'a pas fait déborder les études notariales, dont l'activité reste toujours très chargée en décembre.

Cette augmentation concerne en fait ce qu'on appelle les frais de mutation. « Ces frais reviennent pour l'essentiel au département et à la commune. C'est la part du département qui subit cette augmentation. Je pense que ce n'est pas arrivé depuis plus de dix ans », précise Jean-Claude Chevallier, président de la chambre des notaires d'Indre-et-Loire. « En fait englobés dans un terme générique de frais notariaux, ces frais se décomposent pour exemple actuellement avant la majoration, pour un achat de 150.000 € de 8.130 € de frais d'enregistrement et de 2.510 € d'émoluments pour le notaire », explique le président de la Fnaim, Bruno Brosset qui ne se dit pas inquiet de l'impact de cette augmentation sur le marché immobilier.

Quelque mille euros de plus

Mais avec l'augmentation d'une part de la TVA des émoluments qui vont passer de 19,60 à 20 %, et l'augmentation des frais de mutation, ce sont donc les futurs acquéreurs qui vont devoir mettre la main au porte-monnaie.

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