Immobilier

Vous venez de faire l’acquisition d’un bien immobilier, et celui-ci comporte un défaut que vous n’aviez pas vu lors de la vente ? Pas de panique, il est possible de faire jouer la garantie des vices cachés ! Suivez le guide avec LaVieImmo.com.

 
Après avoir acheté votre bien, vous découvrez une fissure dans le mur, une canalisation défectueuse, voire que votre terrain est pollué... Sachez que la garantie des vices cachés vous protège des défauts importants que vous n'auriez pas décelés lors de la signature du compromis de vente. A l'inverse, si vous êtes vendeur, vous n'êtes pas nécessairement sans recours quand un acheteur vous fait valoir la garantie.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

La notion de vice caché apparaît à l’article 1641 du code civil : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connu ». Cette garantie est offerte à tout acheteur d’un bien immobilier. Mais elle est relativement encadrée ; il faut ainsi prouver que les trois points suivants sont réunis pour pouvoir s'en prévaloir :

- Le vice doit être caché, et donc pas apparent !

Les juges considèrent que le vice doit être indécelable pour l’acheteur en l’absence d’un recours à une expertise. Il ne doit pas non plus être connu de l’acheteur avant la vente. Si c’est le cas, l’acquéreur est considéré avoir acheté en connaissance de cause.

Par exemple, un acheteur qui avait connaissance de la présence de termites dans son bien s’est vu refuser le bénéfice de la garantie (arrêt de la cour de cassation du 8 janvier 1991). Mais à l’inverse, le simple « fait qu’une fuite d’eau soit mentionnée dans le diagnostic immobilier ne suffit pas à caractériser la connaissance par l’acheteuse du vice dans son ampleur et ses conséquences », a jugé un arrêt du 14 mars 2012 ;

- Le vice doit être antérieur à la vente

Si vous êtes vendeur, vous n’êtes pas en effet lié aux défauts qui apparaissent après la signature. Les juges prennent toutefois en compte le fait que le vice puisse exister « à l’état de germe » avant la vente mais ne produise ses effets qu’après : par exemple, lorsque la présence de termites « ayant provoqué des dégâts tels que leur antériorité à la vente de l’immeuble est établie » (arrêt du 31 mars 1954) ;

- Le vice doit « rendre le bien impropre à l'usage » auquel on le destine ou « diminuer très fortement son usage »

Il faut donc que le vice soit rédhibitoire pour l’acheteur, ce que les juges mesurent au cas par cas. C'est-à-dire qu'il avait en avait eu connaissance, l'acheteur n'aurait certainement pas acheté le bien.

Exemples où la garantie joue :

• La présence d’amiante dans le bien

• Un terrain constructible qui s’avère ne pas l’être

• Un terrain pollué

• L’absence d’eau courante dans une habitation

• Une fissure dans un mur masquée par de la végétation.

A l'inverse, la garantie a été écartée dans le cas d'un immeuble d’habitation qui n'était pas relié au réseau d’assainissement collectif de la commune. Les juges ont en effet refusé de voir une atteinte à l’usage du bien, dans un arrêt du 28 mars 2007.

A savoir : la garantie des vices cachés ne s’applique pas aux immeubles vendus en l’état futur d’achèvement (vefa), qui sont placés sous le régime de la responsabilité du constructeur. Les acheteurs de biens en vefa disposent d’autres garanties spécifiques, comme la garantie d’achèvement de l’immeuble, la garantie biennale ou la garantie décennale.

Comment agir ?

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La cession d'un terrain à la ville de Grenoble, pour une somme d'un million d'euros, a été signée ce lundi. 151 logements devraient être construits.

Vendre à bas coût des terrains appartenant à l'Etat pour y construire des habitations. C'est une des pistes explorée par le gouvernement pour lutter contre le mal logement, dont souffrent huit millions de personnes en France. Après la cession de deux casernes à Caen et à Paris, celles de bureaux du ministère de la Défense à Bordeaux et de locaux administratifs à Mérignac, Bernard Cazeneuve a entériné ce lundi la cession à la ville de Grenoble d'un terrain de 7700 m2, pour un million d'euros, soit à peine 27% de sa valeur. La municipalité projette d'y construire 151 logements, dont 84 logements sociaux, qui devraient être accessibles à partir de 2016. «L'objectif du Premier ministre, Jean-Marc Ayrault, de la ministre du Logement, Cécile Duflot, et de moi-même, c'est de construire 500.000 logements par an, dont 150.000 sociaux, et pour cela il faut que partout sur les territoires, la mobilisation soit générale. Nous sommes prêts à faire des cessions rapidement lorsque les projets des collectivités seront mûrs», a expliqué le ministre du Budget.

Impact sur les finances publiques

La loi sur la cession de terrains publics, dans le cadre de laquelle s'inscrivent les cessions déjà réalisées et que les députés ont adoptée en janvier, met en effet du temps à porter ses fruits. Elle prévoit que l'Etat puisse céder ses terrains moyennant une décote allant jusqu'à 100% de la valeur du bien, selon la commune qui se porte acquéreur ou la proportion de logements sociaux prévue. Mais recenser les terrains à disposition n'a d'abord pas été une mince affaire. La première liste de terrains cessibles rendue publique par le gouvernement contenait des terrains... déjà été cédés par l'ancienne majorité. Selon Bernard Cazeneuve, 14 listes régionales ont finalement été établies, qui répertorient à ce jour 200 biens de l'Etat susceptibles d'être transformés en habitations. Pour pouvoir bénéficier de la décote, les projets immobiliers des collectivités doivent par ailleurs être suffisamment avancés, ce qui retarde d'autant les mises en chantier. A Grenoble par exemple, le terrain cédé par l'Etat s'intègrera au futur quartier Flaubert, qui comptera 2000 nouveaux logements d'ici 2020, dont 30% de logements sociaux, et un parc de 3 hectares.

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