Immobilier

Ce dispositif a l'avantage de ne pas rentrer dans le cadre des niches fiscales rabotées chaque année. Il permet ainsi de réduire de façon substantielle la somme que vous versez au fisc.

C'est l'une des rares astuces fiscales concernant l'immobilier qui n'a pas encore été rabotée par le gouvernement ces dernières années. Le déficit foncier, un dispositif pas toujours connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, n'entre en effet pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun. Or, il permet de faire "disparaître" vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10.700 euros, en plus des autres réductions d'impôts.

A quelques jours de la date limite de déclaration des revenus (20 mai par papier, du 27 mai jusqu'au 10 juin via internet selon les départements), Challenges.fr revient sur le fonctionnement du déficit foncier en 5 questions.

 

1. Le déficit foncier, comment ça marche ? 

 

Il s'agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges (voir chapitre 2) liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l'impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros. Et s'il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

 

Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, tandis que la CSG s'applique à l'intégralité des loyers perçus. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.

 

Tous les propriétaires immobiliers d'un bien loués peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les personnes qui ont investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier) "déficit foncier", des placements immobiliers papier.

 

2. Quelles charges sont prises en compte?

 

Sont pris en compte les dépenses de rénovation et d'entretien, les primes d'assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, l'impôt foncier, les intérêts d'emprunt si vous avez un crédit sur le dos, les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel) ou encore les frais de gestion au titre du temps que vous passez à régler vous-mêmes cette paperasserie (le fisc vous accorde un forfait de 20 euros par logement).

 

Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d'emprunt. Ce qui n'est pas sans importance. En effet, l'administration fait une distinction entre les intérêts d'emprunt et les autres charges. Les intérêts d'emprunt ne peuvent être imputés qu'à la partie "revenus fonciers" et non aux autres revenus. Cela peut sembler compliqué de prime abord mais, avec un peu de pratique, on s'y retrouve facilement.

 

3. Comment calcule-t-on le déficit foncier ?

 

Le plus simple est encore de prendre un exemple pour bien comprendre. Mettons-nous dans la peau d'un propriétaire immobilier qui a acheté un appartement en septembre dernier et qui en profité pour le remettre à neuf.

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Via Julien Arthapignet (AdN Family)

Un placement rentable permet à l’investisseur de s’enrichir au moment où il décide de récupérer son argent. Cette première définition introduit d’ores et déjà la notion d’horizon de placement et donc de risque. Pour savoir si un placement est rentable, il est nécessaire d’en connaître tous les aspects.

 

Ainsi, par exemple, si l’on me disait : « je peux vous proposer un placement rentable puisqu’il rapporte environ 3 % par an ! » Je répondrais : « très bien, mais quels sont les frais et la fiscalité ? » Après déduction des frais d’entrée (4 %), de gestion (0,75 %) ainsi que de la fiscalité (45,5 % au titre de l’impôt sur le revenu - tranche marginale à 30 % - majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %), il s’avère que le rendement tombe à 1,55 %, soit à peine plus que le livret A (1,25 %).

 

Cet exemple montre combien il est important de prendre en considération tous les éléments qui constituent un investissement : horizon de placement, niveau de risque et disponibilité bien sur, mais aussi la performance globale (revenus et plus value) nette de frais et d’impôt.

 

De ce point de vue, le dispositif Duflot améliore la rentabilité. En l’espèce, le rendement net de frais - de l’ordre de 3 % - est majoré de 2 points pendant les neuf premières années, ce qui porte le rendement à 5 % sur cette même période. L’investisseur bénéficie en effet d’une réduction d’impôt de 18 % étalée sur neuf ans.

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Via Julien Arthapignet (AdN Family)

L’immobilier reste une valeur sûre, selon un baromètre Cerenicimo qui s’est penché sur le comportement des Français en matière d'investissement.

 

Le support d’investissement privilégié par les Français pour se protéger de l’inflation reste l'immobilier, selon un baromètre Ifop* pour Cerenicimo. C'est ce qu'estiment 40 % des personnes interrogées, comme en 2013. La pierre est aussi un moyen de se prémunir des hausses d’impôt, pour 28 % des Français, soit un peu moins que le livret d’épargne, qui accuse lui un fort repli (31 % contre 40 % en 2013). Au contraire, l’assurance vie (20 % contre 16 % en 2013) et la Bourse (9 % contre 4 %) reprennent des couleurs.

Une valeur rassurante

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Via Julien Arthapignet (AdN Family)