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VIDEO. Elections présidentielles, hausse des taux de crédit, augmentation des prix… malgré des facteurs inquiétants, les professionnels du secteur anticipent une année 20 Via Ludovic Clerima 
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Les prix des logements vont-ils continuer à baisser ? Selon l'INSEE, la tendance générale reste à la baisse. Mais celle-ci est fragile. L'an dernier, entre le deuxième et le troisième trimestre, les prix ont même augmenté de 0,9%. Selon Alain Dinin, PDG de Nexity, cette année encore, le manque persistant de logements empêchera une baisse massive des prix.
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"Moins cher qu'hier mais plus que demain", "un apport sinon rien", "tout pour le neuf, rien pour l'ancien"... Les formules assassines vont bon train pour décrire l'atonie du marché de l'ancien et la baisse des ventes et des prix. Les transactions des appartements ont chuté en un an de 8 % dans l'Hexagone, tandis que les délais de vente dépassent désormais trois mois. La demande de maisons individuelles, qui recule depuis deux ans et demi, a encore dévissé de 11,4 % depuis septembre 2013...
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Malgré la crise, la France est un des pays où l’immobilier est le plus cher comparé au revenu des ménages. La... Via Amber Conseils
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Un Observatoire des prix du foncier et de l'immobilier aux abords des gares du Grand Paris va être créé pour éviter la spéculation. Via Amber Conseils
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Pour l’économiste Jacques Friggit, l’évolution des prix des logements doit suivre celle des revenus des acquéreurs. Et lorsqu’elle s’en éloigne fortement, les prix immobiliers sont appelés à reculer comme le laisse penser ” la courbe de Friggit “. Quel type de retournement du marché de l’immobilier résidentiel risque de nous toucher? Jacques Friggit, économiste spécialiste du secteur immobilier, me rappelle que le ratio entre l’indice des prix immobiliers et le revenu des ménages a évolué dans un « tunnel » de 1965 jusqu’au début des années 2000. En 2002, ce ratio a quitté le tunnel par le haut pour s’en éloigner sensiblement jusqu’à l’éclatement de la crise économique de 2008-2009. Le mouvement se poursuit encore... L’écart entre l’évolution des revenus des Français et la flambée de l’immobilier réduit sérieusement les capacités d’achat des acquéreurs. « Le pouvoir d’achat immobilier reste au voisinage de ses plus bas. Pour acheter le même logement, “toutes choses égales par ailleurs”, un primo-accédant doit s’endetter sur 31 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 », selon l’économiste. Recul des prix de 35% en 5 ou 8 ans ?... Depuis plusieurs années, l’économiste s’attend à une correction du marché qui ferait revenir le ratio prix/revenu vers son tunnel historique. “L’ajustement, pourrait se traduire par exemple, par une baisse des prix de l’ordre de 35% en 5 à 8 ans, ou scénario moins probable, mais que l’on ne peut écarter, par une stagnation sur 15 à 20 ans »...
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« En 2013, on ne sera pas mieux. Si on n'est pas mieux en 2013, on sera au plus bas de la construction de logement neuf depuis l'après-guerre », a-t-il souligné. Un résultat bien loin des aspirations de François Hollande et Cécile Duflot, qui ont fixé un objectif annuel de 500.000 logements construits, dont 150.000 logements sociaux. Surtout, le manque de logements neufs va contrecarrer une éventuelle baisse des prix dans l'ancien. « Il n'y aura pas de baisse des prix massive sur l'immobilier parce que nous ne produisons pas assez pour que l'offre et la demande se rééquilibrent », a-t-il insisté. Seules des baisses relativement modérées de « 5, 6, 7% dans certaines zones » où la pression de la demande est plus faible seraient donc à anticiper. Un mouvement trop faible « dans la mesure où les prix ont doublé dans les dix dernières années ». Via ALPHA OMEGA GC Review
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L'immobilier est-il trop cher ? La question est traditionnellement de nature à diviser. Toujours est-il que certains indicateurs ont pris ces dernières années des directions inédites. Dans une présentation faite en 2012 à partir de données de l'Insee, le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), a montré la récente décorrélation entre prix immobiliers et revenus. Des données que regardent aujourd'hui de près certains experts. Un rapport de 1,8 De 1965 à l'aube des années 2000, les prix de l'immobilier et les revenus des ménages ont pratiquement évolué de pair. Le rapport entre les deux indicateurs a toujours fluctué dans un tunnel compris entre 0,9 et 1,1. En 1999, ce rapport était exactement de 1, signifiant que de 1965 à 1999, prix de l'immobilier et revenus avaient évolué de la même façon. Mais depuis, la courbe a pris une pente ascendante spectaculaire pour atteindre un rapport de 1,8 fin 2011. Autrement dit, de 1999 à 2011, les prix immobiliers ont augmenté 1,8 fois plus vite que les revenus. Le même mouvement a certes été observé aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, mais dans des proportions plus faibles (1,35 et 1,5). Cela s'est-il traduit par une pression accrue sur les budgets ? En moyenne un achat coûte une année de revenus en plus qu'à la fin des années 90, selon l'Insee. Quant au taux d'effort médian d'un accédant à la propriété (27,2% de son budget) s'il n'a progressé que de 1,5 point en quinze ans, c'est surtout grâce à la baisse des taux et à l'allongement des durées d'emprunt. Des rendements en baisse Du point de vue de l'investisseur, la tendance a aussi un impact. Tandis que depuis 1998, les prix ont doublé (+104%), l'indice des loyers a progressé de 24%, traduisant une nette baisse des rendements (de plus de 2 points). La situation ne semble pas tenable à long terme, notamment au vu de la courbe comparée des prix et des revenus des ménages, qui devra revenir vers sa tendance historique. Or, comme nous imaginons mal les revenus faire un bond en avant, c'est nécessairement du côté des prix immobiliers que la correction devra s'opérer, prévoit un spécialiste du patrimoine O.D. - ©2013 www.boursier.com Via assurancepretonline
assurancepretonline's curator insight,
January 18, 2013 1:05 AM
Les deux courbes sont décorrélées depuis plus de 10 ans. Une situation qui n'est pas tenable selon certains experts. De plus avec des conditions de crédits de plus en plus strictes, il n'est pasévident pour certains ménages de s'investir dans l'immobilier.
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On en parle depuis années déjà ! Cette fois, la crise du marché de l'immobilier a bel et bien commencé. Ou du moins sa première étape : la chute du volume des ventes. Il a plongé de 17 % entre le premier semestre 2011 et celui de 2012 dans le réseau d'agences Century 21. Et encore, le marché avait connu un léger regain d'activité au début de l'année 2012 du fait de l'entrée en vigueur en février de la réforme des plus-values : certains propriétaires de biens locatifs ou de résidences secondaires ont en effet préféré vendre avant que la durée nécessaire pour être exonéré de cet impôt ne passe de quinze à trente ans. Mais un véritable coup de frein est ensuite apparu. Le climat économique morose, la suppression du PTZ dans l'ancien, les nombreux ponts du mois de mai et enfin l'attentisme pré et post-électoral ont lourdement impacté la demande. Et, de l'autre côté, l'offre augmente : +25 % par exemple chez Laforêt Immobilier à Bordeaux entre le premier semestre 2011 et celui de 2012, +14 % à Lyon, +10 % à Menton... Les acquéreurs, moins nombreux, ont donc beaucoup plus de choix. Mais les deux parties peinent à se rencontrer. " Les vendeurs hésitent à baisser leur prix et les acheteurs attendent de meilleures offres ", explique-t-on chez Immonot, site immobilier d'annonces notariales. Les délais de vente sont maintenant beaucoup plus longs et c'est en région parisienne qu'ils ont le plus augmenté. Dans le réseau d'agences Guy Hoquet, ceux-ci sont passés de 34 à 52 jours entre le premier et le deuxième trimestre 2012. La baisse des prix, elle, est à peine enclenchée. Du moins si l'on en croit les statistiques. D'après les notaires, il n'y aurait qu'un très léger recul, d'à peine plus de 1 %, entre le dernier trimestre 2011 et le premier trimestre 2012. Mais il faut rappeler que ces chiffres se basent sur des compromis de vente réalisés trois mois plus tôt, soit, pour la plupart, encore en 2011. Sur le terrain, en revanche, les agences immobilières interrogées constatent toutes que les négociations sont bien plus importantes depuis quelques mois. Les prix finiront-ils alors par plonger ? Et le marché va-t-il enfin repartir ? C'est ce que prévoient certains spécialistes. Selon les notaires, le recul des ventes devrait se stabiliser, à 15 % environ pour l'ensemble de l'année 2012. Chez Laforêt, on est plus optimiste encore, tablant sur une baisse d'à peine 10 %. " Pour l'instant, certaines transactions sont bloquées du fait de vendeurs refusant de baisser leur prix. Mais ils ne pourront pas repousser ces déménagements indéfiniment ", argumente le professeur Bernard Thion, chargé des enquêtes réalisées par Immonot. com. En effet, les naissances, les divorces, les décès, les mutations... alimentent le marché des transactions obligatoires, autour de 400 000 ventes par an. L'incertitude réside donc plutôt dans les ventes dites " de confort ". " Il faudra une baisse des prix plus importante pour que le marché reparte franchement ", pense Frédéric Monssu, directeur général du réseau d'agences Guy Hoquet. D'autres éléments auront également un impact sur l'évolution du marché dans les mois à venir : le maintien ou non des taux d'intérêt à un très faible niveau. Mais aussi les décisions prises par le gouvernement en matière de logement. Dans tous les cas, il semble désormais évident que la reprise des transactions sera forcément synonyme de baisse des prix. Reste la question sans doute la plus importante. De combien sera la baisse ? De 5 à 10 % pour 2012 selon les professionnels, mais moins dans les grandes villes selon une partie d'entre eux. Et ensuite ? D'après Jacques Friggit, économiste auprès du ministère du Logement, la baisse pourrait se poursuivre sur cinq à huit ans et atteindre 35 à 40 %. Un discours tenu depuis quelques années déjà. Cette fois est-elle la bonne ? Rendez-vous l'année prochaine. Sur le marché du neuf, la crise est plus sévère encore. Selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes sont en recul de 27 % entre le premier semestre 2012 et la même période un an plus tôt. Outre les facteurs négatifs impactant également le marché de l'ancien, le neuf subit de plein fouet la baisse de l'avantage fiscal accordé dans le cadre du dispositif Scellier, tombé à 13 % en 2012. Celui-ci prenant fin en 2013, on peut s'attendre à un sursaut de la part des investisseurs désireux de profiter encore de l'avantage fiscal, mais il sera sans doute limité. Plus qu'une mauvaise nouvelle pour les promoteurs, c'est le secteur du logement en général qui risque de pâtir de ces recettes moindres : le recul des ventes aggravera inévitablement celui des mises en chantier et, au final, le nombre de constructions déjà insuffisant à l'heure actuelle sera plus faible encore. Avec à terme, sans doute, une nouvelle hausse des prix. Pour l'instant, néanmoins, les promoteurs redoublent d'efforts pour maintenir voire réduire ces derniers. Chez Promogim, par exemple, le prix moyen des logements a baissé de 11 % entre 2011 et 2012. Le fruit d'un travail sur les coûts de construction, la négociation du foncier mais aussi la mise en oeuvre d'opérations réalisées en partenariat avec certaines mairies, permettant de proposer des logements à des tarifs contrôlés...
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Devenir propriétaire de sa résidence principale ou réaliser des travaux d’amélioration n’est pas à la portée de tout le monde. Le prix du marché immobilier est en hausse et il est de plus en plus difficile de réunir tous les moyens financiers pour acheter, surtout obtenir un crédit bancaire. Pourtant, des aides financières existent, il suffit de les connaitre…
Via ALPHA OMEGA GC Review
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...La réponse n'est pas si aisée lorsqu'on regarde l'évolution des prix : clairement orientée à la baisse, elle pourrait inciter à patienter quelques mois, histoire que la modération ait achevé son œuvre... S'agissant de l'immobilier, on ne dit pas l'essentiel : le temps de la négociation est revenu, au bénéfice des acquéreurs... Dans l'ancien, le rallongement des délais de réalisation se constate partout où la correction sur les prix n'a pas eu lieu, c'est-à-dire sur une bonne moitié du territoire, dans les zones tendues en particulier... Qui plus est, cette resolvabilisation de la demande par les prix est en train de se faire dans les meilleures conditions possibles: il s'agit d'une correction, d'un "soft landing" pour parler comme les économiste... Du coup, face à une pression à la baisse sans effondrement, les propriétaires ne sont pas enclins à renoncer à vendre et n'ont en général pas de sentiment d'appauvrissement. On appelle cela "l'effet patrimoine"... Quant aux crédits immobiliers, on entend un discours ronronnant, qui rassure certes, mais à courte vue...On oublie de préciser que cette situation est exceptionnelle. Tout conduit à penser qu'elle aura du mal à passer l'été, et qu'une remontée importante des taux est à prévoir... La crise économique au sein de la zone euro, d'abord, aura créé les conditions d'une amélioration...En outre, se pose la question, qu'on n'évoque même plus, de la notation de la France... Le caractère prévisible de notre dégradation rend inévitable une remontée des taux au second semestre, sans doute appelés à atteindre les 5 % pour l'emprunteur final. C'est dire que, pour des raisons fortes, s'endetter aujourd'hui est préférable. Si l'on ajoute que le marché lui-même est favorable, il n'y a plus à attendre. Le message vaut d'ailleurs pour les acquéreurs, certes, mais aussi pour les vendeurs, qui sont souvent tentés de vouloir voir venir : le tempérament des prix et la détente des taux créent en ce moment une situation qu'on ne reverra peut-être pas avant longtemps.
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Xerfi vient de mettre à jour ses prévisions sur l’immobilier de logement. Il anticipe une stabilisation des prix cette année (+0,1 %), suivie de trois années de légère hausse (+0,8 % en 2013, +1,6 % en 2014, +2 % en 2015)... Le marché de l’immobilier français est dans une situation de pénurie durable que l’effort de construction neuve n’est pas en mesure de combler.... Sur la seule année en cours, les reventes de logements anciens devraient chuter d’environ 10 % par rapport à 2011. Côté prix, en revanche, nous n’anticipons pas de baisse mais une absence de croissance. Attention, nous raisonnons en moyenne nationale. Cela ne veut évidemment pas dire qu’il n’y aura pas – et même qu’il y a déjà – un certain nombre de marchés en baisse...
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Les notaires viennent de le confirmer : les prix commencent à baisser dans l'immobilier. La baisse s'installe et, avec elle, le doute : la pierre est-elle encore un bon placement ? Question logique, car, après tout, à quoi bon investir dans l’immobilier, pour gagner 3 à 4% par an en louant son bien si, dans le même temps, sa valeur baisse de 8 à 10% ?... ...L’immobilier a deux autres facteurs de soutien : le principal est la possibilité d’investir à crédit. C’est le seul placement "grand public" qui le permet. Les Français en ont largement profité pour se constituer un patrimoine. Ils devraient continuer à le faire. Les banques, qui ont réduit les vannes du crédit, ne vont pas pouvoir continuer à le faire encore très longtemps : elles ont trop besoin de faire tourner leur réseau... Deuxième facteur de soutien : l’indexation des loyers. "En cas de retour de l’inflation, la pierre est le seul placement qui permet, grâce à l’indexation des loyers sur un indice Insee, de protéger son rendement contre la hausse des prix."...
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Tous les clignotants étaient au vert ces derniers mois sur l’immobilier. Les Français l’ont bien compris et le marché est actif. Rien d’étonnant à ce que les marges de négociation soient resserrées dans un tel contexte. Selon Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, une marge moyenne des négociations immobilières à 4,5 % sur l’ensemble du territoire constitue un «minimum technique». Pour la première fois depuis la création en avril 2015 du baromètre des écarts de prix calculé par le réseau Orpi en partenariat avec Le Figaro immobilier et Explorimmo, ce chiffre s’affiche désormais à 4,4 %.
«C’est un indice de la grande fluidité du marché, explique Bernard Cadeau. Les ventes se font avec peu de discussion dans les meilleurs délais». Ce point bas signifie peut-être aussi qu’acheteurs et vendeurs ont compris que c’était plus que jamais le moment d’agir rapidement. Le dynamisme des ventes a en effet fait fondre le stock des biens à vendre dans les agences Orpi de 20 %: il y en aurait moins de 80 000, contre 100 000 voici quelques mois
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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L'aide au logement pour les familles modestes et les étudiants perd de sa crédibilité. Dans la mesure où les propriétaires sont conscients de ce coup de pouce, certains d'entre eux n'hésitent pas à réajuster le loyer initial en fonction de la somme potentiellement perçue par leurs locataires. C'est ce qui ressort de trois études effectuées en France. «À chaque fois, c'est environ 100 euros en moyenne qui sont ajoutés par les propriétaires», explique Étienne Wasmer, économiste et professeur à Sciences-Po...
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Pour le président du premier réseau français d’agences immobilières, c’est la pénurie de logements qui a fait monter les prix depuis 10 ans. "On n’a pas assez construit. Le gouvernement avait annoncé 500.000 logements par an pendant 5 ans. Il n’y en aura pas 300.000".
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Les prix de l'immobilier à Paris ont longtemps résisté à la crise. Mais cela craque nettement depuis le printemps. A Londres, en dépit de prix structurellement élevés, la demande excède l'offre et le renchérissement se poursuit. Via MyEurop
MyEurop's curator insight,
May 2, 2013 12:07 PM
Y a-t-il vraiment une logique rationnelle dans les prix de l'immobilier en Europe?
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Le marché immobilier français semble contradictoire. Les prix dans le neuf refusent de flancher alors que dans l’ancien, ceux-ci sont déjà en baisse. Une situation qui est d’autant plus incompréhensible lorsqu’on sait qu’il y a de moins en moins de transactions réalisées dans l’immobilier neuf. Via ALPHA OMEGA GC Review
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La construction en France touchera son plus bas niveau depuis 1945, a estimé jeudi le patron du promoteur immobilier Nexity. De quoi déteriorer encore le déficit de logements mais aussi contribuer à la résistance des prix.
La France risque d'enregistrer le niveau le plus bas de constructiondepuis l'après-guerre, a estimé jeudi le président du groupe immobilier Nexity. Interrogé sur France 2, Alain Dinin a expliqué qu'au vu de l'évolution de la population française, il faudrait produire environ 500.000 logements neufs par an dans l'hexagone. En 2012, ce sont 300.000 logements qui ont été mis en chantier soit un déficit de 200.000, a-t-il poursuivi. Via ALPHA OMEGA GC Review
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2013, une année grise pour le marché de l’ immobilier résidentiel ? L’IEIF table sur deux scénarios : une baisse des prix de 3% ou de 6% en douze mois. (Courbe). Vous vous en doutez, même s’ils craignent une baisse des prix dans le secteur du logement, les agents immobiliers ont tendance à pratiquer la langue de bois. Comme en Bourse, les professionnels ne souhaitent pas créer un mouvement de panique auprès des propriétaires.
Prix : un recul de 3% ? Le prix des logements en France baisserait de 3% en 2013 dans le scénario central ( 80% de probabilité). La croissance reste atone et l’inflation faible. Le taux d’intérêt des OAT à 10 ans se stabilise autour de 2%. L’activité immobilière reste déprimée et les conditions de financement de l’immobilier continuent de se durcir. En deux ans, le recul des prix pourrait tourner autour de 17%.
Prix: un recul de 6% ? Le prix des logements baisse de 6% en 2013 dans le scénario alternatif (20% de probabilité). La croissance chute et l’inflation se tend légèrement Mais le taux d’intérêt des OAT à 10 ans grimpe, ce qui pénaliserait le marché immobilier. En deux ans, le recul des prix pourrait tourner autour de 11%. Moralité : croisons les doigts pour que les taux d’intérêt ne remontent pas. Cela éviterait le risque de krach. En attendant, je vous invite à étudier de près la courbe ci-dessus. Je vous rappelle qu’ en région parisienne comme en province, l’immobilier est constitué de micro-marchés. Par conséquent, la baisse des prix ne sera pas uniforme...
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Du prix rêvé au prix de vente ...un écart significatif entre le prix souhaité par le vendeur et le prix réel de vente. Ainsi, au premier semestre 2012, si en moyenne, un vendeur espérait obtenir 265 000 euros de sa maison, le prix réel de vente, lui, s’établissait à 247 000 euros. Soit un delta de 18 000 euros ! De même pour les appartements, avec un prix initial moyen de 201 000 euros contre un prix de vente de 188 000 euros. Des chiffres révélateurs du fossé qui se creuse actuellement entre le prix souhaité par le vendeur et le prix réel de vente. Mon analyse Alors que le marché est au point mort et que les délais de vente s’allongent et dépasseront bientôt les 100 jours, les vendeurs campent sur des prix utopiques en vigueur il y a 18 mois et plus. Mais si les vendeurs n’ont jamais autant rêvé, les acquéreurs eux, sur la même période, ont été rattrapés par la réalité. Du fait de la disparition du PTZ dans l’ancien fin 2011 et des nouvelles exigences des banques (apport personnel minimum, limitation des durées d’emprunt à moins de vingt ans), leur pouvoir d’achat immobilier s’est contracté. Les vendeurs doivent s’adapter Face à un tel constat, mon message aux vendeurs est clair : il faut être pragmatique et s’adapter à la nouvelle donne pour vendre. C’est-à-dire proposer des prix conformes au marché, au besoin en acceptant de revoir ses prétentions à la baisse. C’est justement notre rôle en tant qu’agent immobilier : favoriser la rencontre de l’offre et de la demande. Car, rappelons-le ici, suivre le prix conseillé par un agent immobilier ... est incontestablement le meilleur moyen pour un vendeur de voir son projet aboutir.
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Le marché immobilier se bloque, mais les prix des logements ne baissent pour l’instant que doucement. Alors que tout le monde pronostique des baisses de prix pour 2012, les chiffres des premières statistiques de l’année ne montrent que de faibles diminutions des prix. Découvrez pourquoi les prix de l’immobilier baissent doucement et comment cela peut évoluer dans les mois à venir. Via ALPHA OMEGA GC Review
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Les prix de l'immobilier résidentiel français pourraient chuter de 15% d'ici la fin 2013 et revenir à leur niveau de début 2009, écrit mercredi l'agence de notation Standard & Poor's dans un rapport. Le marché immobilier français a poursuivi sa hausse pendant près de cing ans, malgré une brève correction à la suite de la crise financière de 2007-2008, pour atteindre en 2011 des niveaux record, précise S&P. «D'après nos estimations, la capacité d'emprunt des ménages explique pour une bonne part la croissance des prix depuis 2000, ajoute l'agence. Si l'expérience passée en la matière se confirme, le marché français approche de son point de correction.» La capacité d'emprunt des ménages français - qui intègre le revenu disponible, les taux d'intérêt et la durée des prêts - a chuté de 7% environ entre septembre 2007 et mars 2009. «Au cours de 18 mois à venir, nous attendons une baisse de la capacité d'emprunt d'ampleur comparable, voire plus importante si les taux d'intérêt augmentent», estime S&P.
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L’intégration des dernières statistiques sur les prix de l’immobilier dans les courbes de Friggit de mars 2012 illustre le début de baisse en Province et l’accalmie de la hausse sur Paris. Le volume de transactions baisse, c’est généralement le signe avant coureur d’une prochaine diminution des prix. Retrouvez les dernières mises à jour des graphiques de Friggit sur l’évolution du marché immobilier en France... La baisse des prix est confirmé en Province, pas encore à Paris...Le coût des loyers n’augmentent que légèrement...Une baisse qui devrait s’accentuer sur les prochaines courbes...
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Après une année 2011 exceptionnelle, le marché se grippe. Sous l'effet de la crise économique, de la hausse des taux de crédit et de la suppression de nombreux avantages fiscaux, les transactions s'effondrent et les prix commencent à fléchir... C'est la fin d'une exception, la correction d'une étrange anomalie. Depuis près de vingt ans, l'immobilier a toujours su résister, malgré quelques secousses, aux ouragans financiers et aux aléas économiques. Le monde pouvait bien s'effondrer, les banques péricliter, l'Europe chanceler, le marché français du logement gardait le cap, avec une hausse cumulée des prix de 165 % entre 1997 et 2011 ! Aujourd'hui, c'est bien fini. Après une année 2011 "exceptionnelle", selon René Pallincourt, président de la Fnaim, où les notaires ont enregistré 850 000 ventes - un record -, l'immobilier est désormais rattrapé par la crise et par ses propres excès...
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