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Les prêts immobiliers n'ont jamais été aussi bas. Et les banques n'ont jamais accordé de prêts sur des durées aussi longues.
On voit aujourd'hui des prêts sur 35 ans. C'est rare, mais ça existe. Par contre, le crédit immobilier sur 25 ans lui, est presque devenu la norme.
Selon les données de la Banque de France environ 4 prêts sur 10 ont une durée comprise entre 25 et 30 ans, alors que la norme était de 15 ou 20 ans en 2010. Quels avantages à allonger un emprunt? Cela permet d'emprunter plus. Par exemple, un jeune couple qui gagne 3.000 euros à deux et qui ne veut pas rembourser plus de 1.000 euros par mois, pourra emprunter 30.000 euros de plus sur 25 ans au lieu de 20. Evidemment, ça coûtera plus cher en intérêt et en assurances, 30.000 euros de plus environ mais ça permet de garder des mensualités raisonnables. Par contre, sur 30 ans là, ça n'est plus du tout intéressant à cause du taux de crédit bien plus élevé: 41.000 euros de surcoût pour 20.000 euros. Dans tous les cas, l'allongement du crédit immobilier est surtout favorable à la banque. Quels risques à emprunter sur 25 ans? Aujourd'hui, les taux sont le plus souvent des taux fixes. Plus personne n'emprunte à des taux variables. Tant que les taux restent bas, c'est donc une piste à envisager. Et ce, même si la plupart des ménages qui empruntent sur 25 ans sont tout simplement contraints de le faire pour avoir les moyens de financer leur projet. Les prix de l'immobilier étant très élevés, ça leur permet de ne pas "trop" se serrer la ceinture.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
Vous allez souscrire un prêt immobilier et il va vous falloir choisir une assurance de prêt pour assurer cet emprunt. Le choix de votre assurance emprunteur est très important car celle-ci va vous protéger et protéger votre famille tout au long de la vie de votre prêt immobilier. Ce contrat vous indemnise ou indemnise la banque en cas de maladie, accident ou décès, et son coût peut représenter jusqu’à un tiers du coût total de votre crédit immobilier. Quelle quotité choisir ? Quelles garanties sont prévues ? Dois-je m’assurer chez mon banquier ou bien puis-je choisir le contrat de mon choix en proposant une délégation d’assurance ? Autant de réponses auxquelles nous allons répondre dans ce dossier. A quoi sert un contrat d’assurance emprunteur ?
Un contrat d’assurance emprunteur vous protège ainsi que la banque en cas de survenance des risques suivants : - Décès,
- Perte totale et irréversible d’autonomie,
- Invalidité,
- Incapacité temporaire de travail
Ces garanties constituent le socle de base des contrats d’assurance de prêt immobilier aujourd’hui proposés. D’ailleurs, la plupart des banques demandent bien souvent que ces garanties soient souscrites par leurs emprunteurs. Nous reviendrons sur les garanties minimales exigées par les établissements bancaires un peu plus loin dans cet article. Comment être sûr d’avoir choisi le bon contrat d’assurance de prêt ?Les points de vigilance lors de la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur : - Les garanties s’appliquent t’elles sans restriction dans le monde entier ?
- La garantie invalidité permanente me couvre-t-elle si je ne peux plus exercer ma profession ou bien toutes profession ?
- La prise en charge de mon arrêt de travail sera-t-elle forfaitaire (sans rapport à la perte de revenus) ou bien indemnitaire ? (Limité à la perte de revenus)
- Serai-je bien couvert en cas de dépression ou problème de dos sans hospitalisation ou intervention chirurgicale ?
Vous pouvez tout à fait choisir l’assurance de prêt que vous souhaitez et vous n’êtes pas obligés de la souscrire auprès de votre banquier. En effet, la Loi Lagarde en vigueur depuis 2010 ainsi que la Loi dite « consommation » promulguée en 2015, a assoupli le marché de l’assurance emprunteur et a ouvert davantage de droits aux emprunteurs a fin de les aider à choisir librement et de façon éclairé leurs contrat d’assurance emprunteur. Vous pouvez désormais choisir le contrat proposé par votre banquier, ou celui de l’assureur de votre choix.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
Les tops - Les taux de crédit au plus bas. Les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas. En novembre, les taux de crédit étaient de 1,31 % en moyenne. Cela a permis de dynamiser le marché immobilier. Mais cela pourrait ne pas durer en 2017 car les taux pourraient remonter.
- Le volume des ventes a décollé. Avec près de 840 000 transactions enregistrées sur un an (+ 11 % par rapport à 2015), le cru immobilier 2016 s'est avéré excellent !
- Le PTZ dans l'ancien cartonne. Le prêt à taux zéro permet d'emprunter jusqu'à 40 % de la somme nécessaire à l'achat d'un bien immobilier neuf ou nécessitant une rénovation importante. Il est prolongé en 2017.
- Le succès du Pinel non démenti. Créé en septembre 2014 pour encourager l’achat dans l’immobilier neuf, le dispositif Pinel a permis à de nombreux ménages d’accéder à la propriété et aussi de réduire leurs charges fiscales. Les achats immobiliers en Pinel représentent actuellement près de 50 % des ventes de logements neufs ! Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017.
- Le neuf se porte bien. Les ventes ont grimpé de + 25, 1 % sur un an. Les ventes pour les investisseurs ont progressé de 27 %. Celles pour les propriétaires occupants de 28 %. Cela est dû, entre autres, au succès du PTZ.
Les Flops - Les prix immobiliers qui remontent. C'est la première fois depuis 5 ans. Le dynamisme du marché a entraîné une hausse des prix dans presque toutes les grandes villes. Cela devrait continuer et concerne aussi bien les appartements que les maisons. À Paris, les prix devraient même battre des records dès janvier 2017. La moyenne devrait, en effet, s’établir à 8 500 €/m2 dès le début de l'année pour un appartement dans la capitale.
- Des délais d'obtention de prêt plus longs. On est passé d'un mois et demi à deux mois. Il faut préciser que la loi Alur a accentué ce phénomène, car elle impose de fournir beaucoup de documents lors d'une transaction immobilière.
- Des marges de négociation réduites. C'est la dure loi du marché. Plus il y a d'acquéreurs, plus la marge de négociation est faible.
- Les incertitudes économiques. Et c'est notamment l'élection du Président de la République en mai 2017 qui sera décisive. Nous connaîtrons alors la politique du logement qui sera menée.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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VIDEO. Le faible niveau des taux serait en partie responsable de la hausse des services proposés par les établissements bancaires.
Via Ludovic Clerima
Loin de faire une affirmation nous avons tout simplement voulu lancé un débat et amener les emprunteurs à se poser certaines questions de bon sens. Lorsque l’on prend les chiffres concernant les dossiers de prêt immobilier un point nous interpelle fortement : - D’un côté, une étude publiée par le courtier Meilleurtaux.com indique que 29% des emprunteurs ont eu recours à un courtier pour négocier leur emprunt bancaire principalement dans le but d’obtenir un meilleur taux mais aussi pour gagner du temps. Ce chiffre a été multiplié par 2 en 10 ans. Les courtiers visent désormais les 50% de parts de marché et sont maintenant une profession reconnue du grand public. Le marketing a donc pleinement produit ses effets.
- D’un autre côté, lorsque l’on s’attarde sur les chiffres publié par la FFSA (fédération française des sociétés d’assurances) on constate que les cotisations emprunteurs des délégations d’assurances stagnent depuis plusieurs années à 12%.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
Atlantico : Devenir le propriétaire de sa résidence principale est l'ambition de nombreux Français, mais tous n'en ont pas forcément les moyens. A combien se fixe aujourd'hui en moyenne l'apport exigé pour pouvoir acheter ce type de bien ? Pourrait-il y avoir une amélioration dans les années à venir ? Patrick Chappey : Les temps changent. Qui peut acheter un appartement ou une maison aujourd’hui en France ? De moins en moins de monde, et pourtant cela fait environ 4 ans que les taux d’emprunts sont au plus bas et que le nombre de Français qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale ne cesse d’augmenter ! Aujourd’hui, en taux fixe, entre 15 et 20 ans, ils varient entre 2,5% et 3,5%. Mais les niveaux de prix de la pierre étant très élevés, les Français ont de fait perdu quasiment 50% de leur pouvoir d’achat immobilier depuis 1997. Face à cette situation tendue, il est plus facile de devenir propriétaires pour les plus âgés et les plus aisés. Ils sont en général issus des classes sociales supérieures et cela leur a permis d’épargner pendant plus d’années afin d’avoir un apport financier plus conséquent. En effet, en moyenne dans toutes les régions, il faut gagner 4000 € nets par mois pour acheter un bien immobilier. C’est encore plus important en Ile de France ou en région PACA où les revenus doivent varier de 5500 € à 8500 € mensuels nets par ménage pour devenir propriétaire. De plus, les banques ayant resserré leurs conditions de crédits, il faut le plus souvent avoir un apport personnel pour compléter son prêt immobilier. L’idéal, pour négocier au mieux les conditions de son prêt avec son banquier est d’avoir 30% d’apport. Plus votre apport s’en approchera, et plus la banque aura confiance en votre capacité d’épargne et proposera donc un taux intéressant. Mais en général, les banques acceptent un apport minimum de 10%, ce qui équivaut aux frais de notaires et de garanties. Tant que les taux d’intérêts restent bas et que les prix de l’immobilier se stabilisent, ces données ne devraient pas changer. Pour que la situation s’améliore, il faudrait que soit le pouvoir d’achat augmente sensiblement, soit que les prix de l’immobilier baissent.
Comment alors se constituer cet apport ? Quelles sont les possibilités, et à quelles conditions sont-elles réellement efficaces ? ...................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
Acheter à crédit requiert une bonne organisation et un certain temps de réflexion. Un tel engagement doit donc résulter d’une décision consciente. Pour ne pas se lancer à l’aveuglette, la plateforme Paruvendu livre les étapes à suivre pour que votre projet d’emprunt immobilier se passe bien.
D’abord, il est essentiel de comprendre le vocabulaire de base du credit immobilier. Familiarisez-vous avec les termes tels que le taux effectif global, le taux révisable, l’assurance décès-invalidité ou encore l’assurance perte-emploi, entre autres. Ensuite, il est important de savoir choisir le genre d’emprunt qui vous convient le plus : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+), le prêt conventionné classique (PC) ou encore le compte épargne logement (CEL), entre autres.
Une fois cela fait, il vous faudra choisir le taux et la durée de l’emprunt. Qu'est-ce qui convient le plus à votre situation financière ? Un taux variable ou fixe ? Souhaitez-vous vous lancer dans un prêt longue durée ou un prêt sur 50 ans ? La quatrième étape consiste à créer votre dossier.
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Via Julien Arthapignet (AdN Family)
Devenir propriétaire est une priorité pour 77% des locataires français selon un sondage IFOP pour le réseau Laforêt. Au moment d’acheter, les Français font preuve de traditionalisme. Pour obtenir leur financement, ils font confiance avant tout à leur banquier. Hors, en temps de marché immobilier tendu, le meilleur moyen d’obtenir une solution de financement moins chère et adaptée à son projet est de passer par un « Intermédiaire en Opération de Banque et services de paiement » (IOBSP), plus communément appelé courtier en prêts immobiliers. Zoom sur cette profession réglementée, qui permet aux emprunteurs d’alléger leurs démarches et de réaliser de belles économies. Courtier : une profession règlementée
Le métier de courtier consiste à prendre en charge les démarches de recherche d’un financement immobilier pour le compte des futurs emprunteurs. Pour ce faire, ces derniers signent au courtier un mandat de recherche de financement. Attention, ce document est obligatoire ! Méfiez-vous de ceux qui engagent des démarches sans prendre cette précaution. Depuis le 1er Janvier 2013, les IOBSP doivent justifier de capacités professionnelles pour exercer leur métier. Plusieurs niveaux ont donc été créés. Le statut de « courtier en opérations de banques et en services de paiement » nécessite de justifier d’une formation ou d’une expérience professionnelle. Optimiser le coût de son prêt immobilier
Qu’est-ce qui motivent des emprunteurs à faire appel à un courtier en crédit ? En premier lieu, décrocher le meilleur taux ! Il y a toutefois d’autres avantages à confier son dossier à un professionnel de la négociation de financement. Outre l’économie réalisée sur le coût du prêt, on peut attendre d’un courtier qu’il négocie également les frais de dossier, les assurances du prêt, les garanties, et d’autres éléments associés au financement du projet. Au-delà des aspects économiques, son expérience acquise en milieu bancaire permet également aux emprunteurs de bénéficier de conseils pertinents, et de parvenir à un montage financier adapté à leur situation. Enfin, gagner du temps est l’un des principaux avantages attendus par les emprunteurs. En la matière, il est techniquement impossible de faire plus vite qu’un courtier. En effet, il accède à des circuits auxquels vous n’avez pas accès en tant que particulier. Quelle économie peut représenter une baisse de taux ? ................................................................. Combien coute l’intervention d’un courtier ? ........................................................ (Cliquez sur le titre pour accéder à l'intégralité de l'article)
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Les taux de l’usure, c’est-à-dire les maximums légaux pour les TAEG des crédits bancaires, continuent de baisser au 1er trimestre 2019. Pour les prêts immobiliers, tous les seuils ou presque se situent sous la barre symbolique des 3%. Les taux de l’usure, publiés chaque trimestre au Journal officiel (1), permettent de fixer les seuils que les établissements de crédit ne peuvent pas dépasser. Ces seuils s’appliquent au taux annuel effectif global (TAEG), qui prend en compte les intérêts du prêt ainsi que les liés (assurance, dossier, garantie, etc.). Les seuils de l’usure sont mis à jour à chaque nouveau trimestre sur la base de la moyenne des TAEG pratiqués lors du trimestre écoulé. Cette moyenne est calculée par la Banque de France et elle est augmentée d’un tiers pour fixer le plafond usuraire des crédits. Les différents seuils applicables au crédit immobilier continuent de baisser, toujours aussi lentement, en suivant ainsi la courbe des taux des prêts à l’habitat lors de l’année 2018. Résultat : hors prêt relais, tous les seuils immobiliers sont soit inférieurs à 3%, soit très précisément figés à la hauteur de ce cap symbolique. Par conséquent, hors prêt relais, les banques ne pourront pas octroyer des prêts immobiliers au TAEG dépassant les 3% lors des premiers mois de 2019. Seuils de l’usure pour les prêts immobiliers - Prêts à taux fixe de moins de 10 ans : seuil de l’usure de 2,79% à compter du 1er janvier 2019 (contre 2,83% lors du 4e trimestre 2018)
- Prêts à taux fixe de 10 à 20 ans : 2,83% (contre 2,85%)
- Prêts à taux fixe de 20 ans et plus : 3,01% (contre 3,08%)
- Prêts à taux variable : 2,43% (contre 2,45%)
- Prêts relais : 3,24% (contre 3,25%)
L’évolution est globalement similaire pour les seuils de l’usure applicables aux crédits conso : une diminution en pente douce. Pour les prêts à la consommation de montants supérieurs à 3 000 euros, cela s'inscrit dans la continuité du trimestre précédent. En revanche, pour les prêts de petites sommes, le taux d’usure grimpait lentement depuis le début 2017. Cette fois, la moyenne calculée par la Banque de France (TAEG pratiqué de 15,90%), et donc le seuil de l’usure correspondant (21,20%), s’affichent en très léger recul. Seuils de l’usure pour les prêts à la consommation - Prêts d’un montant inférieur ou égal à 3 000 euros : seuil de l’usure de 21,20% au 1er trimestre 2019 (contre 21,21% au 4e trimestre 2018)
- Prêts d’un montant supérieur à 3 000 euros et inférieur ou égal à 6 000 euros : 12,49% (contre 12,59%)
- Prêts d’un montant supérieur à 6 000 euros : 5,96% (contre 5,89%)
Plus d’infos sur les taux de l’usure en vigueur et l’historique des taux maximum des prêts immobiliers
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
L’éco-PTZ, une avance de fonds permettant de financer vos travaux L’éco-PTZ est un prêt à taux zéro qui a été mis en place à partir de la loi de finances de 2009 et qui a été tour à tour prolongé puis modifié à plusieurs reprises. Il s’agit d’une avance de fonds accordée sans conditions de ressources et sans appliquer d’intérêts et qui permet à des propriétaires de financer des travaux, sous réserve que ces travaux améliorent la performance énergétique du logement. Alors comment en bénéficier ? - Le logement en travaux doit être une résidence principale.
- Vous devez effectuer des travaux spécifiques.
- Vous pouvez emprunter pour 30 000 € maximum.
- Vous devez déposer un dossier à la banque.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
Comme nous le savons tous, obtenir un crédit immobilier lorsqu'on n'a qu'un CDD peut paraître compliqué. Selon une étude, les banques n'accordent des prêts qu'à 3,5% des salariés en CDD. Toutefois, la donne pourrait changer. Un groupe de travail, composé de professionnels de l’immobilier, vient de faire plusieurs propositions au gouvernement pour améliorer l’accès à la propriété de ce type de salariés. Quelles sont-elles ?
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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La rémunération du Plan épargne logement passera de 1,5 % à 1 %. Le taux associé sera, quant à lui, fixé à 2,20 % contre 2,70 % auparavant.
Via Ludovic Clerima
Au moment de négocier leur crédit immobilier, les emprunteurs s'intéressent rarement à la clause de remboursement anticipé. C'est un tort, car très peu d'entre eux garderont leur emprunt jusqu'à son terme.
Si la durée moyenne d'un crédit immobilier était de 199 mois, soit 16,6 ans, en février 2014, selon l'Observatoire crédit logement-CSA, « moins d'un sur dix va jusqu'à la fin de l'échéance ! Et quasiment aucun parmi ceux dont la durée est proche de 20 ans », affirme Bruno Rouleau, responsable grands comptes chez le courtier Cafpi. « Les propriétaires revendent leur bien au bout de 7 à 9 ans en moyenne », confirme Cécile Raynaud, responsable marketing chez Meilleurtaux.com.
ACCIDENT DE LA VIE
Dans la plupart des cas, le souscripteur du crédit vend son logement pour en acheter un plus grand, parce que la famille s'agrandit. Une cession, qui éteint le crédit, peut aussi être le résultat d'un accident de la vie, comme un divorce ou un décès. « Sans oublier les emprunteurs qui renégocient leur crédit pour bénéficier d'un meilleur taux. Ils ont représenté 23 % des dossiers que nous avons traités en 2013 », précise M. Rouleau. Première chose à savoir, la banque ne peut s'y opposer, sauf s'il s'agit d'un remboursement partiel d'un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt. L'indemnité que peut exiger l'établissement doit être précisée dans le contrat. Son montant est plafonné : il ne peut excéder six mois d'intérêts sur le montant du capital que vous souhaitez rembourser par anticipation, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.
Exemple : un particulier ayant souscrit un prêt de 300 000 euros au taux nominal de 3,5 % sur 20 ans souhaite rembourser par anticipation la totalité du capital restant dû au bout de 7 ans, soit 220 860 euros. L'indemnité maximale qu'il devra régler sera de 3 865,05 euros. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs : 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée : 220 860 × 6 × 3,5 % / 12 = 3 865,05 euros et 3 % du capital restant dû : 220 860 × 3 % = 6 625,8 euros.
MARGE DE NÉGOCIATION ...................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
Un placement rentable permet à l’investisseur de s’enrichir au moment où il décide de récupérer son argent. Cette première définition introduit d’ores et déjà la notion d’horizon de placement et donc de risque. Pour savoir si un placement est rentable, il est nécessaire d’en connaître tous les aspects. Ainsi, par exemple, si l’on me disait : « je peux vous proposer un placement rentable puisqu’il rapporte environ 3 % par an ! » Je répondrais : « très bien, mais quels sont les frais et la fiscalité ? » Après déduction des frais d’entrée (4 %), de gestion (0,75 %) ainsi que de la fiscalité (45,5 % au titre de l’impôt sur le revenu - tranche marginale à 30 % - majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %), il s’avère que le rendement tombe à 1,55 %, soit à peine plus que le livret A (1,25 %). Cet exemple montre combien il est important de prendre en considération tous les éléments qui constituent un investissement : horizon de placement, niveau de risque et disponibilité bien sur, mais aussi la performance globale (revenus et plus value) nette de frais et d’impôt. De ce point de vue, le dispositif Duflot améliore la rentabilité. En l’espèce, le rendement net de frais - de l’ordre de 3 % - est majoré de 2 points pendant les neuf premières années, ce qui porte le rendement à 5 % sur cette même période. L’investisseur bénéficie en effet d’une réduction d’impôt de 18 % étalée sur neuf ans. .............................................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
La Banque centrale européenne a baissé son taux directeur tandis que l’agence de notation Standard & Poor’s vient une nouvelle fois baisser la note de la France.
Via Amber Conseils
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