Le dispositif Pinel, du nom de la ministre du logement Sylvia Pinel, est le nouveau plan de relance de l’immobilier présenté par Manuel Valls le 29 août 2014. Il vient retoquer la loi ...
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Immobilier
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Le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la constitution le principe d’encadrement des loyers, répondant à la saisi d'une soixante de parlementaires de droite. C'est une victoire pour la ministre du Logement Cécile Duflot. Les parlementaires UMP qui avaient saisi il y a un mois le conseil constitutionnel sur plusieurs mesures phare de son projet de loi ont été débouté sur la plupart de leur demande. Et notamment sur l'encadrement des loyers, une des mesures phares de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) portée par la ministre EELV.
Comme convenu dans la loi, les loyers ne pourront plus dépasser 20% du loyer médian du quartier à type de bien équivalent dans les zones urbaines de plus de 50.000 habitants.
Les compléments de loyers pour pour des bien exceptionnels ne seront pas limités
En revanche, le conseil constitutionnel a censuré la mesure qui limitait "le complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré aux caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement".
Les procédures pour la location meublée de courte durée sont simplifiées ..................................................................................... (Cliquez sur le titre pour lire la suite). Via Julien Arthapignet (AdN Family) 
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L’examen du projet de loi Alur démarre mardi en seconde lecture. Certains sujets ont été déminés, d’autres tournent à la guerre de... Via Gestiondepatrimoine.com
Gestiondepatrimoine.com's curator insight,
January 13, 2014 7:20 AM
Guerre de tranchée ? GUL - GLI - GRL - encadrement des loyers - PLU
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« Beaucoup de bruit pour rien », tel est le ressenti de François Gagnon, Président ERA France et ERA Europe à propos du projet de loi sur le logement Alur après le revirement de Cécile Duflot, ayant semble-t-il enfin entendu les critiques formulées par les professionnels. François Gagnon espère qu'à l'avenir l'encadrement des activités immobilières se bâtisse avec plus de sérénité, plus de sérieux et moins de fantaisie. On peut être d'accord ou pas avec la politique du logement de la ministre de l'égalité des territoires et du logement. On doit en tout cas reconnaître à Madame Duflot deux qualités : elle a des convictions et elle travaille. C'est sur sa méthode qu'il y a de quoi être sceptique.
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A l'occasion du 67ème congrès de la Fnaim, ses dirigeants sont revenus sur les aspects du projet de loi Alur sur le logement qui peuvent évoluer. Selon eux, Cécile Duflot se montre davantage ouverte à la discussion. Le projet de loi Alur sur le logement et l'urbanisme agite beaucoup le monde de l'immobilier. Mais si l'on en croit les propos et le ton affiché par les dirigeants de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), les discussions entre les professionnels et Cécile Duflot ne sont pas au point mort. « Nous avons le sentiment qu'il y a un certain nombre d'ouvertures qui semble se faire jour dans le discours de la ministre », a même avancé Jacky Chapelot, président-adjoint de la Fnaim, lors d'une conférence de presse tenue en clôture du congrès mardi 10 décembre 2013. Malgré une certaine tension, illustrée par l'annulation de la venue de la ministre du Logement au 67ème congrès de l'organisation, les représentants des agents immobiliers espèrent faire évoluer plusieurs aspects du projet de loi Alur. • Les honoraires de location Le texte voté en première lecture par l'Assemblée nationale puis par le Sénat prévoit de limiter drastiquement les honoraires de location, ou frais d'agence, payés par le locataire. Ces derniers se limiteraient à la moitié du coût de la rédaction du bail de location et de l'état des lieux, l'autre moitié étant acquittée par le propriétaire-bailleur. Une limite fixe, qui pourrait s'établir entre 250 et 500 euros selon divers interlocuteurs reçus par le ministère du Logement, ne pourrait pas être dépassée. Cette dernière doit être fixée par décret, après le vote du projet de loi. Puisque cela touche directement la rémunération des agents, la Fnaim est logiquement mobilisée contre un tel projet. Il existe « des distorsions importantes entre ce qui se pratique dans les différentes régions » selon son président Jean-François Buet, une idée qui met à mal le principe d'un plafond unique. « Le service apporté au locataire est fonction du marché », ajoute-t-il. Dans certaines villes ou régions dans lesquelles le locataire peut se montrer plus sélectif qu'à Paris par exemple : les visites ont tendance à s'accumuler et les négociations, sur le loyer ou les travaux à effectuer, sont plus importantes, ce qui entraîne davantage de prestations de la part des professionnels et appelle donc selon la Fnaim à une juste rémunération. L'organisation propose à ce titre que le montant des honoraires payés par le locataire ou le propriétaire soit déconnecté du montant du loyer mensuel. • Les pénalités pour retards de loyer Autre point important de débat qui touche directement les particuliers, la question de la clause pénale des locataires. Il s'agit de pénalités pour le paiement d'un loyer en retard, une disposition que la Fnaim juge essentielle. Une telle disposition avait été ajoutée au projet de loi Alur à l'Assemblée nationale sous l'impulsion du rapporteur du texte Daniel Goldberg avant d'être supprimée au Sénat. Une pénalité de 5% par mois de retard avait été envisagée, sachant qu'elle serait portée à 30% pour le dernier mois avant le départ du locataire. L'Assemblée nationale pourrait réintroduire un amendement en ce sens. • Le compte bancaire unique pour les petites copropriétés ....................................................................;
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La ministre de l’Egalité des territoires et du logement sera présente au Salon des maires et des col ...
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La Banque centrale européenne a baissé son taux directeur tandis que l’agence de notation Standard & Poor’s vient une nouvelle fois baisser la note de la France. Via Amber Conseils
Amber Conseils's curator insight,
November 12, 2013 4:48 AM
Il est bon de se financer avec des taux variables, car ils sont indexés sur des taux très bas...
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Le retrait au Sénat de pénalités de retards de loyers salué par des associations de défense des locataires. Via Amber Conseils
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Selon une étude Meilleurtaux.com et Astérès, l’immobilier a été le placement le plus rentable pour ceux qui ont investi entre 1983 et 2003. Via Amber Conseils
Amber Conseils's curator insight,
October 15, 2013 4:01 AM
Attention cependant à ne pas croire que cela va se reproduire tous les 20 ans!...
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Si le texte reste inchangé, la loi Alur va faire baisser les loyers des logements des ménages les plus aisés mais pas ceux de la classe moyenne. Explication... Via Amber Conseils
Amber Conseils's curator insight,
September 10, 2013 1:59 PM
Encore un effet pervers de "Duflop" plutôt...
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"Les relations se sont tendues entre la profession et l'exécutif, à tel point que les agents immobiliers ne veulent plus participer à la mise en place des observatoires des loyers. Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Personne n’a encore bien compris ce que signifie l’expression « redressement productif ». En revanche, tout le monde a compris que, sans production, il n’y aurait pas de redressement. En ce début d’année 2013, faute de redémarrage de notre économie, la croissance se dérobe et oblige déjà à de nouvelles restrictions budgétaires. Comme on ne peut plus gratter grand-chose côté recettes, c’est sur les dépenses que l’on tape. Non pas tant sur les frais de fonctionnement de l’Etat que sur les dépenses d’investissement. Et sans investissements, pas de redressement. Le serpent se mord la queue.
Les contraintes de gestion des propriétaires bailleurs de logement vont fortement augmenter au cours des prochains mois. Citons trois exemples.
Non, les propriétaires bailleurs ne sont pas rassurés. L’idée de devoir dépendre de l’administration pour être indemnisés des loyers impayés et des dégradations locatives ne les séduit pas. Pis, ils redoutent, à tort ou à raison, que la GUL soit un jour délivrée par un guichet unique aux prérogatives étendues : obligation de travaux, fixation du loyer, désignation du locataire, etc. On assisterait alors à l’annexion de fait du secteur locatif privé par la puissance publique.
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L'économiste Olivier Eluère, spécialiste de l'immobilier au Crédit Agricole, estime que le nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif ne fera ni mieux ni moins bien que son prédécesseur en termes de ventes de logements neufs... ...si le nouveau régime est significativement plus intéressant que son prédécesseur du strict point de vue fiscal (réduction d’impôt portée de 13 à 18 % du montant de l’opération), son succès pourrait être terni par certaines des contraintes, de loyer et de localisation, notamment, dont il est assorti. L’économiste pointe, entre autres, le fait que « le taux de rendement effectif » d’un investissement en Duflot sera « faible, avant l’avantage fiscal », du fait de « prix de vente probablement assez élevés et de loyers inférieurs de 20 % à ceux du marché ».
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Afin de relancer un marché atone (désespéré, sur valorisé...) , les professionnels ne manquent pas d'idées. Voici ce qu'ils proposent a nouvelle ministre du Logement. Via Gestiondepatrimoine.com
Gestiondepatrimoine.com's curator insight,
June 12, 2014 4:46 AM
Détricoter la loi Duflot : la rebaptiser, en faire une autre, avec de vrais avantages fiscaux sans impact sur le prix au m⊃2; ?
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Un placement rentable permet à l’investisseur de s’enrichir au moment où il décide de récupérer son argent. Cette première définition introduit d’ores et déjà la notion d’horizon de placement et donc de risque. Pour savoir si un placement est rentable, il est nécessaire d’en connaître tous les aspects.
Ainsi, par exemple, si l’on me disait : « je peux vous proposer un placement rentable puisqu’il rapporte environ 3 % par an ! » Je répondrais : « très bien, mais quels sont les frais et la fiscalité ? » Après déduction des frais d’entrée (4 %), de gestion (0,75 %) ainsi que de la fiscalité (45,5 % au titre de l’impôt sur le revenu - tranche marginale à 30 % - majoré des prélèvements sociaux à 15,5 %), il s’avère que le rendement tombe à 1,55 %, soit à peine plus que le livret A (1,25 %).
Cet exemple montre combien il est important de prendre en considération tous les éléments qui constituent un investissement : horizon de placement, niveau de risque et disponibilité bien sur, mais aussi la performance globale (revenus et plus value) nette de frais et d’impôt.
De ce point de vue, le dispositif Duflot améliore la rentabilité. En l’espèce, le rendement net de frais - de l’ordre de 3 % - est majoré de 2 points pendant les neuf premières années, ce qui porte le rendement à 5 % sur cette même période. L’investisseur bénéficie en effet d’une réduction d’impôt de 18 % étalée sur neuf ans. .............................................................................................. (Cliquez sur le titre pour lire la suite).
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Les prévisions du médiateur du monde économique, Xerfi, pour l’un des acteurs financier du marché, meilleur taux, augure une stagnation des volumes des transactions grâce au maintien des taux de crédit pour l’immobilier à un niveau assez faible. Le bilan du marché immobilier 2013 fait apparaître des prix en légère baissent et un investissement peu probant des acheteurs. Heureusement, malgré le climat économique et social difficile les acquéreurs ont montrés de l’intérêt puisque les ventes ne sont pas restées nulles ! Monsieur Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision chez XERFI commente : « ainsi, nous anticipons un volume de 650 000 à 680 000 transactions, en recul de 3 % par rapport à 2012 » ce qui explique que les prix de l’immobilier aient légèrement régressé sans s’effondrer. Le bilan de 2013 :Les investissements locatifs en chute libre dans le neuf… : Sandrine Allonier, précise : « Aujourd’hui, ils ne sont que 16 % à privilégier un achat dans le neuf, contre près de 40 % en 2011… ». Le courtier a constaté une chute de 46 % sur 2 ans des investissements locatifs. Ainsi, les investisseurs représentent moins de 10 % des demandes de crédit en immobilier cette année par rapport au 14,5 % constaté en 2011. Les résidences secondaires suivent la même courbe : La fiscalité immobilière concernant les plus-values sur les ventes de résidences secondaires qui restent à l’étude pour le projet de loi de finance 2014 a fortement entaché le volume des acquisitions de ce type de biens. Meilleur taux a constaté une courbe descendante de près de 25 % en un an. Les Parisiens qui représentent la proportion la plus élevée des acquéreurs de résidence secondaires ont vu le taux baisser de 4 points cette dernière année. Qu’en est-il du neuf ? Si Cécile Duflot a essayé de booster les ventes en proposant un projet de loi, la Fédération des promoteurs immobiliers tire « la sonnette d’alarme ». Près de 18 % de mise en chantier restent en péril. Et les investisseurs sont restés sourds à la nouvelle loi Duflot. ..................................................................... Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Boudé par les investisseurs, le régime pâtit du flou qui subsiste sur les loyers applicables auquel vient s'ajouter la dégradation de la conjoncture économique. Via Amber Conseils
Amber Conseils's curator insight,
December 1, 2013 4:17 PM
Son plus gros défaut est le nom qu'il porte... Mais pour un conseil avisé et de qualité, il vous suffit de venir sur http://www.amber-conseils.com afin d'avoir de plus amples renseignements...
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Le dispositif trop flou continue à concentrer les critiques. Les professionnels de l'immobilier ne croient plus que la garantie des loyers verra le jour.
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Le projet de loi sur le logement défendu par Cécile Duflot n'a décidément pas bonne presse auprès des acteurs de l'immobilier. Depuis sa présentation, pas une semaine ne se passe sans qu'il ne fasse l'objet de vives critiques. C'est désormais au tours de La Chambre des Propriétaires de s'en prendre à un texte qui, selon l'association, n'est pas en mesure d'apporter de “solutions fiables à la crise du logement”.
Le 29 octobre dernier, après le vote du projet de loi Alur par les sénateurs en première lecture trois jours plus tôt, l'Unpi avait pris acte du vote en estimant que celui-ci n'avait abouti qu'à une modification marginale du texte initial. C'est sensiblement le même constat que dresse la Chambre des Propriétaires dans un communiqué adressé ce lundi 4 novembre. Qu'elles portent sur l'encadrement des loyers, sur la suppression des pénalités financières imposées aux locataires en cas de retard de loyer ou encore sur l'allongement de la trêve hivernale, l'association estime que “les modifications mineures qui ont été adoptées ne font que conforter des dispositifs déséquilibrant les rapports locataires - bailleurs au détriment de ces derniers”.
S'appuyant sur le rapport remis récemment dans lequel le CAE (Conseil d'analyse économique) pointait du doigt les faiblesses des différentes mesures prônées par la loi Alur, la Chambre des Propriétaires cible tout particulièrement la future Garantie universelle des loyers (GUL). .........
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Le texte ALUR n’est pas encore en vigueur qu’il produit déjà ses effets sur les propriétaires bailleurs. Ces derniers ne veulent plus mettre leurs biens en location et sont de plus en plus nombreux à envisager de vendre. Ils étaient déjà découragés par les charges croissantes, la fiscalité locale galopante et les rendements toujours plus bas. Le projet de la loi Duflot achève de les démotiver. Ils redoutent maintenant la perspective d’un blocage des loyers, d’une disparition de la caution, de la dépense supplémentaire d’honoraires désormais à leur charge.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Un groupe de professionnels de l’immobilier ont annoncé la mise en place au niveau national de leur propre observatoire des loyers, concurrent de ceux prévus au plan local par le gouvernement. Via Amber Conseils
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La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) a annoncé vendredi sa volonté de suspendre sa participation au projet d’observatoires des loyers du gouvernement, manifestant ainsi son mécontentement à l'égard de la ministre du Logement Cécile Duflot et de ses récentes déclarations sur les professionnels de l'immobilier. Pour rappel, le projet de loi sur le logement, qui sera présenté le 26 juin prochain, vise, entre autres, à étendre l’encadrement des loyers grâce à la mise en place d’observatoires locaux qui serviront de référence pour écrêter les baux excessifs, quartier par quartier. Le gouvernement comptait sur les données de terrain des professionnels pour obtenir un référentiel de prix fiables. Mais ces derniers n’ont pas apprécié les déclaration de la ministre du logement qui a annoncé le 12 juin son intention d'encadrer les professions immobilières pour éviter les abus dont sont d'après elle victimes les locataires. "En réponse aux propos méprisants tenus récemment par Cécile Duflot (...) à l'encontre des professionnels de l'immobilier, Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l'immobilier, appelle les agents immobiliers, membres de la Fédération, qui exercent dans les 18 villes pilotes où sont mis en place des observatoires des loyers à suspendre l'envoi de données à ces observatoires", écrit la Fnaim dans un communiqué. La principale fédération d'administrateurs de biens et d'agents immobiliers en France dit également souhaiter que le ministère du Logement restaure le dialogue avec les professionnels de l'immobilier dans le cadre de relations apaisées et constructives.
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Le Parlement a définitivement adopté, jeudi 20 juin, le projet de loi autorisant le gouvernement à recourir à des ordonnances pour accélérer les projets de construction.
Les députés ont adopté le projet dans une version "conforme" à celle votée le 29 mai par le Sénat. Les députés des partis de gauche ont voté pour, à l'exception du Front de gauche qui s'est abstenu, comme l'UMP et l'UDI.
Via Julien Arthapignet (AdN Family)
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Via ALPHA OMEGA GC Review
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Le dispositif PINEL : beaucoup d'allure ?
De quoi a besoin le marché immobilier ?
Quand l'immobilier va, tout va ?
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