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LE CLUB IMMO. Quels principaux enseignements tirez-vous de votre enquête sur le marché? C’est en juin dernier que nous avons lancé avec l’IFOP cette grande enquête nationale. Cette étude nous a confortés dans plusieurs domaines. Tout d’abord, l’immobilier reste une valeur refuge pour les Français. Ensuite, l’agent immobilier reste l’interlocuteur privilégié. Troisièmement, sept vendeurs sur dix ont fait estimer leur bien via un professionnel. Enfin, les Français plébiscitent la qualité, tant au niveau des offres que des conseils prodigués, et expriment le besoin d’un suivi personnalisé. Comment évoluent les prix et les délais de vente? Au niveau national, les prix ont baissé en moyenne de 2%. Paris a enregistré une légère baisse de 1%, tandis que les prix se sont maintenus en Ile-de-France. Dans les grandes villes comme Lyon par exemple, une augmentation des prix de l’ordre de 2 % a été enregistrée. En matière de délais de vente, nous avons passé le cap psychologique des 100 jours. Nous sommes actuellement en moyenne à 102 jours au niveau national. Toutefois, il y a de fortes disparités régionales. À Paris, le délai de vente est de 64 jours, ce qui signifie qu’il faut un peu plus de deux mois pour réaliser une vente dans la capitale, tandis que dans certaines régions, il faut parfois compter le double et attendre quatre mois pour réaliser une transaction. Qui tient le marché? La première catégorie, ce sont les acquéreurs. Parmi eux, les investisseurs qui sont passés de 17% à 2011 à 12% en 2012. Les primo-accédants, qui représentaient le tiers des transactions ne représentent plus que le quart en 2012 ; et les secundo-accédants, qui représentaient 47%, ont vu leur part augmenter pour atteindre 60 % du marché. L’autre catégorie comprend les vendeurs, dont une grande partie a fait une vente par nécessité, en raison d’un divorce, d’une séparation, d’un décès, d’une mutation… Quelles sont les perspectives en 2013? La situation économique n’encourage pas à vendre. Ceux qui doivent vendre vont devoir s’aligner sur les prix du marché. Cependant, les acquéreurs ne veulent plus payer le prix fort, de crainte de revendre à perte dans le futur. Nous lançons d’ailleurs une opération « Prix Bleus » pour faire prendre conscience aux vendeurs de la réalité du marché et accepter une baisse des prix. Ensuite, il s’agit d’attirer les acquéreurs vers les biens qui bénéficient de cet avantage. En 2013, nous prévoyons une baisse des prix de l’ordre de 5% sur l’ensemble des régions. Quant au nombre de transactions, avec des taux de crédit qui restent bas, elles devraient se maintenir cette année sur le même volume qu’en 2012. Les mesures prises par le gouvernement vont-elles dans le bon sens, et comment relancer le marché? Le dispositif d’investissement locatif Duflot n’est avantageux que pour l’immobilier neuf. D’autre part, l’encadrement des loyers risque de faire fuir les investisseurs. Nous avons un déficit structurel de 800 000 logements en France, lequel s’aggrave chaque année. Le logement social ne pourra à lui seul, compenser cette déficience. Il faut inciter les primo-accédants à l’accession à la propriété. Il faudrait maintenir le PTZ dans l’ancien. Pour relancer le marché, il faut vraiment que les vendeurs se rendent comptent qu’ils sont en décalage avec le marché. C’est ce que nous allons nous employer à expliquer.
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... Dans un contexte économique global austère et des perspectives en immobilier assez plates, il faudra miser en 2013 sur des valeurs sures. L'investissement en immobilier locatif en vue de baisser ses impôts est un moyen efficace de cumuler défiscalisation, capitalisation et anticipation de la retraite. Il faut cependant respecter quelques règles simples. Règle numéro un : l'emplacement Faut-il le répéter : l'emplacement est et restera le nerf de la guerre en immobilier.
En 2013 il faudra se concentrer sur le centre-ville. La politique des communes Françaises est claire et unanime : il faut redynamiser le centre-ville pour attirer une population aisée de cadres et de retraités au pouvoir d'achat important. ...L'immobilier se valorise et les populations qui cherchaient de l'espace en périphérie privilégient maintenant le coeur de ville. Les immeubles laissés à l'abandon ou mal entretenus sont une aubaine pour les investisseurs. Les programmes immobiliers en Malraux, déficit foncier et Monuments Historiques (MH) sont autant d'opportunités d'investir en centre-ville sur de l'immobilier ancien de qualité, profondément restructuré et rénové. Les programmes neufs y sont rares et souvent chers. Ils fleurissent cependant dans les opérations de réaménagement urbain et constituent là une opportunité d'investissement à saisir. Ils bénéficient des avantages du centre-ville : accessibilité, commerces de proximité et écoles. Cependant, il est encore tôt pour dire s'ils seront accessibles en loi Duflot. Règle numéro deux : user du bon dispositif fiscal La défiscalisation étant un bon moyen pour booster la rentabilité de son investissement immobilier locatif, il convient de se servir du dispositif le plus adapté à son profil. Les contribuables les plus fiscalisés opteront pour le dispositif Malraux... Les opérations en déficit foncier constituent une niche très intéressante pour les investisseurs percevant déjà des revenus fonciers...
Les fiscalités intermédiaires opteront pour les dispositifs Duflot et Censi Bouvard. L'offre est importante et la mécanique fiscale relativement simple à maitriser. L'avantage fiscal est intéressant en Duflot avec 6000 € de réduction d'impôt par an et la possibilité de faire deux investissements par an n'est pas négligeable. Les 11% de réduction d'impôt liés à l'investissement en résidence meublée sont moins intéressants mais l'avantage est ailleurs...
En Censi-Bouvard il faudra porter une attention particulière à la solidité de l'exploitant, les déboires récents de certains sont à retenir avant d'investir. Règle numéro trois : investir en fonction de ses objectifs > Défiscalisation : selon le dispositif fiscal utilisé, l'avantage fiscal se réparti de façon différente. Il peut être bref et efficace comme en loi Malraux et MH, ou plus linéaire comme en Duflot ou Censi Bouvard.
> Rente à terme : l'investissement en résidence meublée présente l'avantage d'avoir des loyers garantis par bail commercial et libère l'investisseur de tout souci de gestion. > Capitalisation : l'investissement immobilier est un excellent moyen de réaliser une épargne forcée et de capitaliser sur de la pierre. Bridée sur de la location meublée avec bail commercial, la capitalisation à moyen-long terme sera plus importante sur un investissement loué nu. En déficit foncier et MH, la plus-value est calculée par la différence entre le prix du foncier et le prix de vente à terme. Les impôts à payer peuvent donc s'avérer très importants à la revente. Les projets Malraux sont proposés en VIR (vente d'immeuble à rénover) et la plus-value est calculée entre le prix d'achat global (foncier + travaux) et le prix de vente à terme. C'est un paramètre à ne pas négliger dans le calcul de rentabilité de son projet !
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La ministre du Logement Cécile Duflot espère un maintien du taux de TVA dans le bâtiment, actuellement fixé à 7%, et qui doit être relevé à 10% à partir du 1er janvier 2014. Pour elle, cette hausse « fragiliserait le secteur », déjà en crise.
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On en parle depuis années déjà ! Cette fois, la crise du marché de l'immobilier a bel et bien commencé. Ou du moins sa première étape : la chute du volume des ventes. Il a plongé de 17 % entre le premier semestre 2011 et celui de 2012 dans le réseau d'agences Century 21. Et encore, le marché avait connu un léger regain d'activité au début de l'année 2012 du fait de l'entrée en vigueur en février de la réforme des plus-values : certains propriétaires de biens locatifs ou de résidences secondaires ont en effet préféré vendre avant que la durée nécessaire pour être exonéré de cet impôt ne passe de quinze à trente ans. Mais un véritable coup de frein est ensuite apparu. Le climat économique morose, la suppression du PTZ dans l'ancien, les nombreux ponts du mois de mai et enfin l'attentisme pré et post-électoral ont lourdement impacté la demande. Et, de l'autre côté, l'offre augmente : +25 % par exemple chez Laforêt Immobilier à Bordeaux entre le premier semestre 2011 et celui de 2012, +14 % à Lyon, +10 % à Menton... Les acquéreurs, moins nombreux, ont donc beaucoup plus de choix. Mais les deux parties peinent à se rencontrer. " Les vendeurs hésitent à baisser leur prix et les acheteurs attendent de meilleures offres ", explique-t-on chez Immonot, site immobilier d'annonces notariales. Les délais de vente sont maintenant beaucoup plus longs et c'est en région parisienne qu'ils ont le plus augmenté. Dans le réseau d'agences Guy Hoquet, ceux-ci sont passés de 34 à 52 jours entre le premier et le deuxième trimestre 2012. La baisse des prix, elle, est à peine enclenchée. Du moins si l'on en croit les statistiques. D'après les notaires, il n'y aurait qu'un très léger recul, d'à peine plus de 1 %, entre le dernier trimestre 2011 et le premier trimestre 2012. Mais il faut rappeler que ces chiffres se basent sur des compromis de vente réalisés trois mois plus tôt, soit, pour la plupart, encore en 2011. Sur le terrain, en revanche, les agences immobilières interrogées constatent toutes que les négociations sont bien plus importantes depuis quelques mois. Les prix finiront-ils alors par plonger ? Et le marché va-t-il enfin repartir ? C'est ce que prévoient certains spécialistes. Selon les notaires, le recul des ventes devrait se stabiliser, à 15 % environ pour l'ensemble de l'année 2012. Chez Laforêt, on est plus optimiste encore, tablant sur une baisse d'à peine 10 %. " Pour l'instant, certaines transactions sont bloquées du fait de vendeurs refusant de baisser leur prix. Mais ils ne pourront pas repousser ces déménagements indéfiniment ", argumente le professeur Bernard Thion, chargé des enquêtes réalisées par Immonot. com. En effet, les naissances, les divorces, les décès, les mutations... alimentent le marché des transactions obligatoires, autour de 400 000 ventes par an. L'incertitude réside donc plutôt dans les ventes dites " de confort ". " Il faudra une baisse des prix plus importante pour que le marché reparte franchement ", pense Frédéric Monssu, directeur général du réseau d'agences Guy Hoquet. D'autres éléments auront également un impact sur l'évolution du marché dans les mois à venir : le maintien ou non des taux d'intérêt à un très faible niveau. Mais aussi les décisions prises par le gouvernement en matière de logement. Dans tous les cas, il semble désormais évident que la reprise des transactions sera forcément synonyme de baisse des prix. Reste la question sans doute la plus importante. De combien sera la baisse ? De 5 à 10 % pour 2012 selon les professionnels, mais moins dans les grandes villes selon une partie d'entre eux. Et ensuite ? D'après Jacques Friggit, économiste auprès du ministère du Logement, la baisse pourrait se poursuivre sur cinq à huit ans et atteindre 35 à 40 %. Un discours tenu depuis quelques années déjà. Cette fois est-elle la bonne ? Rendez-vous l'année prochaine. Sur le marché du neuf, la crise est plus sévère encore. Selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes sont en recul de 27 % entre le premier semestre 2012 et la même période un an plus tôt. Outre les facteurs négatifs impactant également le marché de l'ancien, le neuf subit de plein fouet la baisse de l'avantage fiscal accordé dans le cadre du dispositif Scellier, tombé à 13 % en 2012. Celui-ci prenant fin en 2013, on peut s'attendre à un sursaut de la part des investisseurs désireux de profiter encore de l'avantage fiscal, mais il sera sans doute limité. Plus qu'une mauvaise nouvelle pour les promoteurs, c'est le secteur du logement en général qui risque de pâtir de ces recettes moindres : le recul des ventes aggravera inévitablement celui des mises en chantier et, au final, le nombre de constructions déjà insuffisant à l'heure actuelle sera plus faible encore. Avec à terme, sans doute, une nouvelle hausse des prix. Pour l'instant, néanmoins, les promoteurs redoublent d'efforts pour maintenir voire réduire ces derniers. Chez Promogim, par exemple, le prix moyen des logements a baissé de 11 % entre 2011 et 2012. Le fruit d'un travail sur les coûts de construction, la négociation du foncier mais aussi la mise en oeuvre d'opérations réalisées en partenariat avec certaines mairies, permettant de proposer des logements à des tarifs contrôlés...
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La bulle fait peur! Omniprésente dans la presse, la bulle fait vendre. Mais en fait, quelle bulle ? Je pense qu’il y aura bulle de l’immobilier lorsque l’on se retournera pour la désigner. Les spectateurs l’attendent depuis des années en attendant de devenir propriétaires. Le marché de l’immobilier ou plutôt, les marchés immobiliers sont, nous le savons risqués, mais ils ne devraient pas baisser sévèrement. A défaut de bulle, des corrections ont bien lieu... Priximmo m'a offerte cette tribune, à lire en cliquant sur le titre comme toujours !
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L’immobilier victime d’une crise de désir et de confiance
La crise économique expliquerait le ralentissement des marchés immobiliers en France où l’on observe une baisse des volumes de transaction de l’ordre de 20 % dans l’ancien alors que le marché du neuf est atone. Ce n’est pas seulement du à la crise ou à un manque d’offre, mais à une absence de demande ! Une crise de confiance qui provoque l’attentisme… Les marchés immobiliers ont toujours été drogués à l’incitation fiscale, dopés par une succession de mesures renommées et retoquées à chaque changement de ministres du logement. Les subventions nourrissent la hausse des prix et soutiennent artificiellement un marché immobilier déjà perturbé par les règles du marché social. Le coût de nos politiques en matière de logement se porte pourtant à 40 milliards d’euros. Pour quels résultats ? La désintoxication était en marche avec la fin du dispositif Scellier, la fin des aides à l’emprunt via le prêt à taux zéro, et la réforme des plus-values. L’avenir ne dépendra pas des cadeaux fiscaux. Le dispositif Duflot n’y fera rien. Il faut laisser le marché se réguler, libérer le foncier disponible et inverser le système de taxations des plus-values pour inciter les propriétaires à vendre. Certes, la baisse des volumes a permis quelques ajustements de prix de l’ordre de -3 à -5 % suivant les régions mais n’a pas engendré une baisse généralisée. Or, une baisse des prix entraînerait une baisse des loyers et donc la possibilité pour tous, de se loger. Cette baisse doperait l’économie et la croissance car le logement occupe aujourd’hui 50% des dépenses des ménages. Les taux d’intérêt historiquement au plus bas ne permettent pas non plus de solvabiliser la demande. Les primo-accédants sont écartés du marché après avoir enrichi ceux qui ont profité de la fabuleuse évolution à 3 chiffres de la dernière décennie. Les conditions d’octroi du crédit ont été durcies. Fort heureusement, nous n’avons pas subi les excès de la financiarisation qui ont conduit outre-manche à créer des produits toxiques, ces prêts subprime destinés aux emprunteurs difficilement finançables. Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Je prône un retour aux fondamentaux de l’immobilier pour le bien des propriétaires, des vendeurs ou futurs acquéreurs mais aussi pour celui des investisseurs, bailleurs et locataires. La spéculation n’est plus possible et les plus-values sont dernière nous. L’achat immobilier ne doit pas être guidé par la fiscalité mais habité par la raison, celle de se loger ou d’investir en vue d’un rendement locatif incitatif et raisonnable. J’en appelle de mes vœux pour que la fiscalité soit stable et non confiscatoire, afin que particuliers, investisseurs et professionnels, aujourd’hui désorientés, puissent concevoir et nourrir leurs projets. La pierre n’est pas un actif comme les autres. Pour rester une valeur refuge, elle a besoin de confiance et de pérennité dans les dispositifs fiscaux.
Via Stephane Pujol
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C’est avant toute chose une personne qui va prendre toute la dimension et l’importance de votre projet immobilier. Et ce n’est pas rien. Un projet immobilier est souvent un projet de vie, capital, déterminant.
Il faut donc en face une personne fine psychologiquement, bien armée pour vous accompagner durant la phase de vente ou d’acquisition.
Bien armée signifie possédant l’ensemble des informations et des expertises pour développer une gamme complète de services qui accompagnera le client et lui permettra de réaliser à ses yeux une affaire intéressante.
Cela commence par la bonne conduite des diagnostics afin d’établir une valeur objective du bien immobilier. Fixer le prix est LE point d’ancrage d’une affaire bien menée.
L’agent immobilier sera la personne qui suivra pas à pas l’acquéreur ou le vendeur, il est une force de négociation, une interface qui procure confiance et garantie. C’est un métier de conseil, la valeur humaine et l’expérience du terrain sont les mamelles nourricières d’une prestation de qualité.
L’agent doit tout savoir du bien et du propriétaire...
D’autre part s’il a opté pour un mandat exclusif c’est pour lui un fort engagement.
L’homme orchestre
Ce métier d’agent immobilier consiste ainsi à saisir dans sa globalité, technique, humaine, financière… le projet immobilier.
Il doit tout connaître du bien lui-même, son environnement, le coût annuel de fonctionnement, l’impact en termes de développement durable, la vie du quartier mais aussi des conditions qui faciliteront ou pas la vente, qu’elles soient financières, assurantielles, juridiques…
Être agent immobilier c’est se mobiliser pour une fonction en constante évolution du fait des nouveaux outils numériques et des nouveaux comportements de consommation.
C’est être un bon communiquant pour donner la visibilité méritée du bien et un excellent commercial qui saura « dénicher » et négocier avec agilité.
Bref celui qui s’ennuie dans ce métier s’est trompé de vocation.
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Le rapport Gallois et l'immobilier
Page 23 4e proposition :
créer un choc de compétitivité en transférant une partie significative des charges sociales jusqu’à 3,5 SMIC – de l’ordre de 30 milliards d’euros, soit 1,5 % du PIB – vers la fiscalité et la réduction de la dépense publique.
Ce transfert concernerait pour 2/3 les charges patronales, et pour 1/3 les charges salariales.
Il appartiendra à la concertation prévue sur le financement de la protection sociale d’examiner dans quelles conditions ce transfert peut être organisé et quelles ressources fiscales de substitution peuvent être mobilisées.
Sans préjuger ce débat, on peut indiquer les voies possibles et les fiscalités mises à contribution. On ne pourra pas faire «l’économie» de l’utilisation d’un impôt à large assiette.
Certes, la hausse de certains taux intermédiaires de la TVA (hors produits de première nécessité) devrait être envisagée (5 à 6 milliards d’euros). Il en est de même de la fiscalité écologique (taxe carbone), de la fiscalité immobilière, du réexamen de certaines niches et de l’éventuelle taxation des transactions financières (2 à 3 milliards d’euros au total). Mais, si on ne peut pas faire appel au taux normal de la TVA, la plus grande part devra provenir – probablement de l’ordre des 2/3 – du relèvement de la CSG, soit l’équivalent de 2 points (20 à 22 milliards d’euros). La réduction à hauteur de 10 milliards des cotisations salariales réduit de manière significative l’impact de ce relèvement sur le pouvoir d’achat des salariés et donc sur la demande des ménages. Page 41 Le développement de l’actionnariat dans les PME et les ETI doit plus généralement s’inscrire dans un cadre fiscal supportable pour un placement à risque et qui ne soit pas pénalisant par rapport à d’autres placements plus « confortables » comme l’immobilier, dont la fiscalité pourrait être relevée. Le rapport Gallois dans son intégralité: http://fr.scribd.com/doc/112185253/Rapport-LG-Pacte-competitivite-05112012
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Nous sommes à l’aube d’une élection présidentielle « majeure », le temps de l’indignation est dépassé ! Je dis « mobilisez-vous, prenez conseil, défendez vos idées, confrontons nos opinions et réfléchissons ensemble à l’avenir, le nôtre mais aussi celui de la France ».Mobilisez-vous pour un « après 7 mai « qui ne soit pas seulement réduction des dépenses de santé et d’éducation, qui ne soit pas que synonyme d’allongement ou de réduction de la durée du travail, de politique déflationniste des salaires, d’hypothétiques privatisations et d’embauches massives dans le secteur public. Mobilisez-vous pour que les propositions concernant l’immobilier et le logement ne soient pas uniquement fondées sur une cession gratuite des terrains de l’État à des fins de construction sociale, une réquisition des logements vacants pour abriter les sans domicile, un passage à 25% de logements sociaux pour les villes de plus de 3 500 habitants, un encadrement dans le privé par le plafonnement des prix à la vente et à la location, un blocage des loyers dans le public, une suppression de la déductibilité des dépenses de gros travaux en revenus fonciers. Mobilisez-vous et soyez courageux dans vos choix pour ne pas que les marchés nous dictent demain les évidentes politiques à mener dès aujourd’hui. Oui les débats ne sont pas de qualité car aucun candidat ne peut raisonnablement annoncer le programme qu’il devra mener sous peine d’être évincé dès le premier tour. Oui nous souhaitons que les politiques parlent aussi de croissance, de réformes structurelles et de baisse des dépenses publiques Respectons nous, échangeons et débattons, viendra ensuite le temps de rejoindre les urnes directement ou par procuration, le temps de faire un choix politique et de l’assumer ! Mobilisez-vous pour voter et n’oubliez pas que : « ceux qui pensent qu’il est impossible d’agir sont généralement interrompus par ceux qui agissent » (James Baldwin). @Priximmo m'a offerte cette tribune, à lire en cliquant sur le titre.
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