Immobilier

Les petits travaux de rafraîchissement de votre future maison ne doivent pas être sous-estimés au moment de l'achat 

Maison : Comment financer les petits travaux consécutifs à un achat immobilier ?

À moins de jeter son dévolu sur une habitation flambant neuve, il est fréquent de devoir réaliser quelques petits travaux pour mettre son futur logement à son goût. Or, si les rénovations énergétiques bénéficient d’aides publiques, ce n’est pas le cas des simples « rafraîchissements » intérieurs. Que ce soit pour donner un coup de jeune à la cuisine ou à la salle de bains, agrandir le séjour en cassant une cloison ou encore remplacer le papier peint désuet, il va falloir mettre la main au portefeuille…


1 - Mobiliser son épargne
C’est en général plus avantageux de pouvoir compter sur ses deniers personnels. « Plutôt que d’utiliser tout votre apport disponible dans le cadre de votre emprunt immobilier, vous pouvez choisir d’en conserver une partie pour financer ces petits travaux », nous explique Philippe Buyens, directeur général du réseau immobilier Capifrance. Bien entendu, il faut pour cela avoir une marge de manœuvre financière suffisante, afin que l’apport reste tout de même significatif par rapport aux exigences des banques.

De même, vider votre livret A pour l’occasion ne serait pas judicieux puisque vous ne pourriez plus faire face à un éventuel coup dur. Il y a donc un équilibre à trouver et un ordre de priorité de travaux à établir, quitte à ne pas tout faire tout de suite. C’est la raison pour laquelle il est impératif de « travailler en amont sur son enveloppe budgétaire avec un courtier pour ne pas être pris au dépourvu », dixit le professionnel.

2 - Souscrire un prêt conso
Demandez-vous comment vous allez réaliser ces aménagements. Si vous avez l’âme d’un bricoleur, vous pouvez vous retrousser les manches pour réduire la facture et opter pour un crédit à la consommation. Les banques et sociétés de crédit ont créé une sous-catégorie dédiée estampillée « prêts travaux ». Quel que soit l’intitulé, vérifiez bien les modalités : un crédit affecté vous imposera de produire des factures, tandis qu’un crédit non affecté vous laissera libre d’utiliser l’argent comme bon vous semble.

De plus, le taux d’intérêt pouvant ici être très élevé, il faudra faire jouer la concurrence et limiter autant que possible la durée de remboursement. Bémol, ces mensualités s’ajouteront à celles de l’emprunt immobilier…Le conseil : privilégiez cette solution pour une petite enveloppe travaux.

3 - Intégrer les travaux dans le prêt immo
La facture peut néanmoins rapidement grimper lorsqu’on souhaite rafraîchir plusieurs pièces. Dès lors que le budget travaux est important, il peut être pertinent de l’intégrer à l’emprunt immobilier. « Cette solution permet de profiter d’un taux d’intérêt attractif, de lisser le coût sur la totalité du prêt et de n’avoir qu’une seule mensualité », commente Philippe Buyens.


Cela dit, c’est aussi plus contraignant. En effet, les banques exigent en général l’intervention d’un artisan professionnel et exigent ses factures. De plus, seuls les travaux « attachés » à l’habitation peuvent ici être financés, ce qui exclut l’achat du simple mobilier.

Côté modalités, la totalité du capital peut être débloquée à l’achat et les mensualités lancées dans la foulée, ou bien ces dernières peuvent commencer à la fin des travaux ou encore l’emprunt peut être séparé en deux ; la partie dédiée aux rénovations étant débloquée au fur et à mesure du chantier.

NOTRE DOSSIER « MAISON »
Bon à savoir : ce montage financier ne fonctionne que si l’emprunt est garanti par une hypothèque ou une caution. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (qui remplace le privilège du prêteur de deniers depuis 2022) exclut le financement de travaux.

Via Julien Arthapignet (AdN Family)

Peut-on regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux ?


Quand un particulier contracte un crédit immobilier pour l’acquisition d’un logement, il est courant qu’une somme complémentaire soit ajoutée pour les travaux. La banque y consent si les travaux sont réalisés par des professionnels.

Elle l'accepte surtout si le taux d'endettement reste raisonnable. Les emprunteurs ne font pas tous ce choix et souscrivent ultérieurement, en plus du crédit immobilier, un crédit travaux. Durant la période de remboursement, le cumul des mensualités peut déstabiliser le budget du ménage. Une solution existe : solliciter un regroupement de crédits. Est-ce envisageable de regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux ? Faisons le point dans cet article.

Est-ce possible de regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux ?
Le regroupement de crédits, connu sous le nom de rachat de crédits ou de restructuration de dettes, consiste à réunir au sein d’un unique prêt ses crédits en cours. Le regroupement de crédits peut être partiel avec la sélection d’une partie des crédits ou total. Sous réserve d’acceptation d’un prêteur, oui, il est tout à fait possible de regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux.

Quel est le fonctionnement d’un regroupement de crédits ?
Regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux est une technique financière simple à mettre en place. Un établissement prêteur propose à l’emprunteur un prêt de substitution avec des modalités et un taux négociés contractuellement. Le prêteur est un nouveau créancier, différent de celui qui détient les dettes à regrouper. Avec le capital prêté, l’établissement financier ou le notaire solde tout ou partie des crédits en cours et/ou des dettes auprès des divers créanciers. L’emprunteur obtient in fine un seul crédit avec une seule mensualité diminuée par rapport aux mensualités cumulées du crédit immobilier et du crédit travaux.

Quels types de dettes peut-on inclure dans un rachat de crédits ?
Pratiquement tous les crédits et dettes, hormis les dettes de jeu et le crédit professionnel, sont éligibles à un regroupement de crédits. A minima deux types de crédits et/ou dettes doivent être regroupés, à savoir :

Un crédit à la consommation comme un prêt personnel, un prêt auto affecté, un prêt travaux affecté, un crédit renouvelable.
Un prêt immobilier classique ou un prêt immobilier hypothécaire.
Un découvert bancaire.
Des dettes fiscales, des dettes de charges courantes, des dettes ménagères, etc.
Quels types de regroupement de crédits existent ?
On dénombre deux types de regroupement de crédits sur le marché :

Le regroupement de crédits à la consommation
Cette opération permet de regrouper des crédits à la consommation et/ou des dettes, voire le solde d’un crédit immobilier s’il représente moins de 60 % du montant total à racheter. Un regroupement de crédits à la consommation ne peut excéder 75 000 €.

Le regroupement de crédits hypothécaire
Cette solution concerne les crédits immobiliers et les crédits à la consommation. Elle se destine aux propriétaires, car un bien immobilier est mis en garantie pour couvrir les risques d’impayés avec une garantie hypothécaire. C’est le type utilisé pour regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux quand la part du crédit immobilier est supérieure à 60 % du montant total à regrouper.

On trouve également sur le marché le rachat de crédit immobilier. Il consiste à faire racheter un seul prêt immobilier avec comme objectif principal de négocier un meilleur taux d’intérêt.

Pourquoi regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux ?
Lorsque les charges d’emprunt deviennent trop importantes par rapport aux revenus, il peut être judicieux de regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux. Cette solution permet de rééquilibrer le budget en réduisant la mensualité. Cette réduction est possible en allongeant la durée de remboursement et en acceptant in fine une hausse du coût global du crédit. Rééchelonner la dette sur une plus longue période permet de diminuer le taux d'endettement. Pour rappel, le HCSF oblige les prêteurs à respecter le seuil de 35 %, soit 1/3 des revenus. Avec un regroupement de crédits, le ménage retrouve de la capacité financière. Son reste à vivre augmente. Avec ce pouvoir d’achat, l’emprunteur peut financer un nouveau projet ou épargner. D’autres objectifs peuvent amener un emprunteur à regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux comme :

Négocier un taux d’intérêt unique plus bas.
Obtenir une somme complémentaire de trésorerie de 15 000 € maximum.
Simplifier la gestion bancaire avec un seul interlocuteur, un seul crédit et un seul prélèvement.
Si l’emprunteur choisit une banque pour son regroupement de crédits, en principe, la domiciliation des revenus n’est pas obligatoire. Seule une ouverture de compte est souhaitée. Toutefois, elle permet d’obtenir des conditions plus favorables.


Combien coûte le regroupement d’un crédit immobilier et d’un crédit travaux ?
Regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux comporte des frais non négligeables. C’est pourquoi il est essentiel d’évaluer la rentabilité de l’opération. Un simulateur en ligne gratuit permet à l’emprunteur d’avoir un aperçu des modalités du regroupement de crédits avec entre autres le TAEG, le montant de la mensualité et le coût du crédit. L’emprunteur va devoir s’acquitter :

Des indemnités de remboursement anticipé ou IRA : pour le crédit immobilier elles sont de 3 % maximum du capital restant dû et pour le crédit travaux aucune indemnité n’est à verser ou au maximum 1 % au-delà de 10 000 €.
Des frais de mainlevée de la précédente garantie hypothécaire qui varie de 0,3 % à 1 % du crédit immobilier racheté.
Des frais de la nouvelle garantie hypothécaire ou de la caution mutuelle qui varie de 1 à 3 % du capital emprunté.
Des frais de dossier et/ou de courtage qui sont en moyenne de 1 % du montant emprunté.
Quelles sont les conditions pour regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux ?
Regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux suppose quelques conditions à remplir par l’emprunteur. Comme pour l’octroi d’un prêt immobilier classique, le prêteur va évaluer le dossier de l’emprunteur. En premier lieu, il s’assure de sa solvabilité et de sa capacité financière. Le taux d’endettement doit être inférieur à 35 % après le rachat. Une situation professionnelle stable et des revenus réguliers sont, en principe, exigés. Un emprunteur en CDI ou dans la fonction publique est un atout. Un TNS va devoir justifier d’au moins trois ans d’activités en présentant ses trois derniers bilans comptables. Les autres conditions sont :

la souscription d’une garantie hypothécaire ou d’un cautionnement ;
l’adhésion à une assurance de prêt immobilier ;
aucun fichage à la Banque de France ou de dossier de surendettement ;
une gestion bancaire correcte sans découvert ou de défauts de paiement récurrents.
À noter que si un regroupement de crédits a déjà été mis en place, un intervalle d’un an minimum entre les deux est demandé.

Pour conclure, oui, on peut regrouper un crédit immobilier et un crédit travaux. Pour trouver une offre, l’emprunteur fait jouer la concurrence via un comparateur en ligne. Cet outil délivre gratuitement des solutions adaptées à son projet. L’emprunteur n’a plus qu’à les comparer depuis chez lui. Parmi les points d’attention, citons :

Le TAEG (taux annuel effectif global).
La durée du nouveau crédit et son coût global.
Les conditions de la nouvelle assurance.
Une mise en concurrence des offres d’assurance est également préconisée. Depuis 2010, la délégation d’assurance permet de choisir librement un contrat. Si l’emprunteur préfère déléguer sa recherche de regroupement de crédits, il peut mandater un courtier spécialisé. Ce professionnel propose un accompagnement de A à Z, du montage du dossier à la signature du contrat, en passant par sa négociation.

Via Julien Arthapignet (AdN Family)