Droit

Le site d’annonces Immonot.com a interrogé les familles sur leurs droits. La meilleure réponse concerne l’immobilier.
 
Immonot.com, le site d’annonces immobilières de notaires, a interrogé les Français sur leurs connaissances en matière de droit de la famille, sous la forme d’un quiz en ligne de 7 questions. Immobilier, mariage, adoption, héritage, autant de situations où il n’est pas toujours simple d'y voir clair…. Pourtant, les internautes ayant répondu semblent majoritairement bien informés sur leurs droits. Ainsi, 82,84 % des personnes interrogées savent qu’il est impossible de vendre un bien immobilier sans l’accord du conjoint. 66,4 % des sondés savent aussi que les parents n’ont pas besoin de l’accord de tous les enfants avant d’effectuer une donation.
 
Et même s’ils semblent parfois mélanger les termes (séparation de biens et séparation de faits), plus des 2/3 des internautes semblent assez bien informés sur le mariage. Mais ensuite encore faut-il connaître précisément toutes les conséquences de chaque régime juridique. A la question « Je veux adopter l’enfant de ma conjointe ; dans quelle situation l’adoption simple est-elle possible ? » seuls 34.33 % ont bien répondu. « Ce tiers de bonnes réponses sur cette question révèle que l’évolution des modèles familiaux doit trouver des réponses dans le droit qui en découle », souligne Immonot.com.

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Pour éviter que leurs biens ne soient exposés aux aléas de leur activité professionnelle, les chefs d'entreprise doivent réfléchir aux modes de détention de leurs avoirs. Voici des solutions simples pour isoler son patrimoine privé.

● Mettre en sécurité des capitaux dans un contrat d'assurance-vie

C'est une particularité méconnue de l'assurance-vie susceptible de sauver la mise en cas de gros pépins financiers. Les primes versées dans un contrat d'assurance-vie sont à l'abri des créanciers. «Les fonds logés dans de l'assurance-vie sont insaisissables tant que le contrat n'est pas dénoué. Avant cette échéance, on ne sait pas qui sera le bénéficiaire du capital, son titulaire ou celui désigné par la clause. Les fonds sont acquis pendant ce temps à la compagnie d'assurance», explique Marie Pérardelle, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez Primonial. Cette spécificité permet au titulaire du contrat de préserver son épargne en cas de liquidation judiciaire ou de dépôt de bilan de sa société. «C'est une disposition très protectrice en faveur du bénéficiaire qu'il est bon de connaître. En cas de décès du titulaire, les sommes seront transmises au bénéficiaire sans risque d'être récupérées par des tiers créanciers», précise Olivier Nigen, directeur d'Arkea Banque privée. En revanche, en cas d'avance ou de retrait par l'épargnant, les fonds sont aussitôt exposés et peuvent être exigés par les créanciers. «Cette protection ne vaut pas en cas d'abus d'infractions pénales, d'abus de droit, de fraudes ou de primes versées exagérément pour organiser volontairement son insolvabilité. Il faut faire preuve d'une logique patrimoniale et d'une épargne régulière», précise ce dernier. Depuis 2010, la confiscation et la saisie de ces fonds sont possibles dans le cadre d'enquêtes pénales. Et l'adoption récente de la loi relative à la lutte contre la fraude fiscale et la grande délinquance économique et financière a ouvert une brèche supplémentaire dans cette citadelle imprenable. Depuis sa publication au Journal officiel du 7 décembre 2013, ce texte autorise désormais l'administration fiscale à confisquer les sommes placées dans un contrat d'assurance-vie.

● Déclarer l'insaisissabilité de son patrimoine immobilier

Relativement peu connue, la stratégie dite d'insaisissabilité consiste à préserver son patrimoine immobilier personnel. Concrètement, l'intérêt de cette disposition consiste à éviter que la résidence principale ne tombe aux mains des créanciers en cas de faillite du commerce. Cette protection porte sur des biens immobiliers non affectés à l'usage professionnel de l'entrepreneur. Autrement dit, les murs de garage ou l'entrepôt du commerce ne pourront pas être inscrits dans cette déclaration puisqu'ils relèvent de leur activité. Pour mettre à l'abri le patrimoine personnel et officialiser cette décision, un acte notarié est nécessaire. Sa rédaction dresse la liste des biens immobiliers à sanctuariser. «C'est un moyen utile pour mettre à l'abri la résidence principale, mais on peut aussi mentionner la résidence secondaire, des biens locatifs ou encore des terrains à bâtir», précise Marie Pérardelle. Rapide à mettre en œuvre, cette procédure coûte environ 1.000 euros en comptant les droits d'enregistrement et de publicité dans les journaux d'annonces légales. Attention, «cette martingale instaure une inégalité de traitement entre les chefs d'entreprise. Ce dispositif ne concerne que les entrepreneurs individuels à responsabilité limitée. Elle ne concerne pas ceux qui exercent leur activité dans une société en nom collectif», souligne Grégoire Salignon, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Rothschild Patrimoine. Cette parade a des travers: il ne faut pas sécuriser le patrimoine immobilier à outrance. «Au moment d'emprunter, les banques exigent souvent un engagement personnel de l'entrepreneur sous forme de garanties financières (cautionnement, hypothèque) et parfois celles relatives à un bien immobilier sont bien utiles en raison de leur montant élevé. Si l'on n'a plus rien à mettre en gage, il sera difficile d'obtenir un crédit pour développer sa société», fait remarquer Michel Brillat, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez CGP Entrepreneurs.

● Créer une société civile immobilière familiale

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Avec ma concubine, nous avons signé un compromis de vente d'une vieille maison, avec quelques travaux à faire. Nous attendions le certificat de conformité de l'installation d'assainissement, ce qui ne devait prendre que quelques jours. Or, les propriétaires ont été dans l'incapacité de le produire puisqu'en réalité, aucune mise aux normes n'avait été réalisée. Par conséquent, le montant des travaux à prévoir a doublé. Que faire ?

Qui bénéficie du droit de rétractation ?

L'article L. 271-1 permet à l'acheteur de se rétracter après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Cette rétractation ne donne lieu à aucune indemnité pour le propriétaire et l'acheteur n'a pas besoin de justifier pourquoi il se rétracte.

Attention, seul l'acheteur non professionnel a le droit d'exercer son droit de rétractation. Les SCI, même familiales, qui ont pour objet l'achat, l'administration et la gestion de biens sont considérées comme professionnel.

Par contre le vendeur ne bénéficie pas de ce droit, une fois le compromis signé, il reste engagé.

Lire aussi : Sociétés civiles immobilières : comment ça marche ?

Le point de départ du délai.

Le compromis peut être signé directement chez le notaire ou l'agent immobilier. Dans ce cas, une formule écrite et signée de la main de l'acheteur signifiant qu'il est informé de son droit de rétractation est apposée obligatoirement. Un exemplaire est alors remis directement en main propre à l'acheteur et fait courir le délai de rétractation.
Le compromis peut également être notifié par lettre recommandée avec avis de réception. Cette notification sera obligatoire en cas de vente entre particuliers ou lorsqu'une personne vous a représenté.
Enfin, chaque acquéreur doit recevoir une notification.

Une fois la notification reçue, ou le compromis remis en main propre, le délai de rétractation commence à courir : il faut compter 7 jours à partir du lendemain de la réception ou de la remise.

Si le dernier jour du délai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le dernier est reporté au prochain jour ouvrable.

Par exemple, vous recevez ou signez le compromis avec remise en main propre le mardi 25 mars, le délai commence à courir à partir du mercredi 26 mars. Il s'achève le mardi 1er avril à 23h59. En revanche, Si la notification est intervenue le samedi 22 mars, le délai s'achève le lundi 31 mars.

Comment se rétracter ?

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Le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Si la définition du concubinage apparaît à l'article 515-8 du Code civil, la loi donne peu d'effets au statut.

Ainsi, aucune règle particulière n'est prévue pour l'impôt sur le revenu : les concubins doivent déclarer et payer leurs revenus séparément, ils ne bénéficient d'aucun avantage en raison de leur statut. Même chose en matière de succession et de donation. Les concubins sont considérés comme des étrangers l'un pour l'autre.

Dès lors, l'achat d'un logement en commun exige de bien prévoir toutes les éventualités pour atteindre un bon niveau de sécurité juridique. Comme aucune règle ne prévoit de solutions, ce sont les concubins qui devront prévoir des aménagements dans une convention d'indivision, essentiellement pour régler deux hypothèses :

• le partage du logement en cas de séparation des concubins,
• la protection du concubin survivant en cas de décès de l'un des concubins.

Pour les concubins qui veulent acheter un logement en commun, deux types de solutions sont couramment utilisées. La première consiste à acheter le logement en indivision, la seconde passe par la création d'une SCI.

La Loi Alur impose la communication de nouvelles informations aux acquéreurs.

En dehors des nouvelles mentions sur les annonces immobilières comme le montant de la commission d’agence, au minimum, selon la situation historique et géographique de l’immeuble, une dizaine de documents juridiques et techniques devront désormais être annexés à la promesse de vente.

Les anciens documents à annexer à la promesse de vente :

• Le diagnostic de performance énergétique
• L'état des risques naturels miniers et technologiques
• les diagnostics amiantes
• Le diagnostic plomb
• Le diagnostic des installations électriques
• Le diagnostic des installations de gaz
• En copropriété : le certificat loi Carrez
• Le diagnostic des installations d’assainissement

Les nouveaux documents à annexer à la promesse de vente :

• Une fiche synthétique de la copropriété. Créée par le syndic, elle doit regrouper les données financières et techniques relatives à l’immeuble. Mise à jour annuellement, elle est à la disposition des copropriétaires dans un délai de 15 jours à compter de leur demande. Un décret devrait prochainement définir le contenu précis de cette fiche.
• Un règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Tous les actes modifiant ces informations relatives au règlement ou à l’état descriptif de division doivent également être annexés à la promesse de vente.

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L'État souhaite réduire les rémunérations des notaires

Une réforme en profondeur se prépare! Le gouvernement a l'intention de réglementer davantage les tarifs de certaines professions juridiques. Huissiers, notaires, administrateurs judiciaires et greffiers des tribunaux de commerce sont notamment concernés. L'objectif affiché est de réduire les rémunérations de ces fonctions, au profit des clients. Le projet sera officiellement annoncé en avril.

Tarifs des notaires: fixés par des décrets du gouvernement

Des sources proches du dossier l'ont révélé au journal Le Parisien: le gouvernement veut rapprocher les tarifs des coûts réels des actes. En baissant les honoraires confortables de ces professions, les pouvoirs publics comptent redonner du pouvoir d'achat aux Français qui ont recours aux services des notaires, par exemple. Lors de l'enregistrement de la vente d'un bien, ceux-ci touchent en effet un pourcentage sur la transaction. Pour en savoir plus sur les honoraires des notaires lors d’une vente immobilière, relisez notre article : Frais de notaire, que comprennent-ils exactement?

Notaires: une rémunération au pourcentage abusive?

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Convoquée tous les ans, l'assemblée générale de copropriété est le lieu où se prennent toutes les décisions importantes de la vie de l'immeuble.

1. Que doit contenir la convocation à l'assemblée générale?

L'assemblée générale (AG) doit faire l'objet d'une convocation préalable, soumise à des règles précises. Ainsi, les copropriétaires doivent recevoir leur convocation au moins 21 jours avant le «jour J». Celle-ci est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise contre récépissé ou signature). Elle doit indiquer la date, l'heure et le lieu de la réunion ainsi que l'ordre du jour, c'est-à-dire les résolutions qui seront votées. En général, cet ordre du jour est préparé par le syndic, en concertation avec le conseil syndical (copropriétaires élus par l'AG). Mais chaque copropriétaire peut demander au syndic, par lettre recommandée, l'inscription de questions complémentaires. Celles-ci doivent lui parvenir avant qu'il n'ait rédigé les convocations.Un certain nombre de documents sont annexés à la convocation. Certains sont obligatoires: l'état financier de la copropriété et le compte de gestion général, si les comptes doivent être approuvés, ou encore des devis si le vote de travaux est inscrit à l'ordre du jour… D'autres documents, au contraire, ne sont qu'informatifs: compte rendu du conseil syndical…

2. Peut-on se faire représenter si on ne peut pas assister à l'AG?

Le vote par correspondance est interdit. Mais si vous ne pouvez pas assister à l'assemblée, il est possible, de vous faire représenter en donnant une procuration à une personne de votre choix. Il peut s'agir d'un autre copropriétaire, d'un membre de votre famille, ou encore de votre locataire si vous êtes propriétaire-bailleur. En revanche, il ne peut pas s'agir du syndic, de son conjoint ou de l'un de ses employés. Vous pouvez préciser à votre mandataire comment il doit voter pour chacune des résolutions. Sachez toutefois que, s'il ne respecte pas vos consignes, cela n'entachera pas la validité des décisions prises au cours de l'assemblée.

3. Les décisions sont-elles applicables immédiatement?

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